はじめに
どーも！ボンネット開け男です！
いやあ、来ましたねぇ、今世紀最大の町作り事業。シムシティ好きのボンネットとしてワクワクが止まりません。なんと総戸数5,600戸（分譲が約4,200戸、賃貸が約1,400戸）なので、平均３人住むとしたら、約1.6万人が住むことになります。千葉県九十九里町の人口が約1.6万人ですから同じくらいです。（ピンとこない）
ボンネット自身は少し前に中古マンションを買ってしまったので、買い替えの可能性はほぼありませんが、最近までマンションを探していた身のため、どうしても気になるし、勝手にプロを気取って批評したくてたまりません。すみませんが、少しの間お付き合いください。
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公式ホームページは以下です
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!
その名は「HARUMI FLAG」
正直名前はダサいなと思いました。決まってしまったものは仕方ありません。「どこに住んでるの？」に対して「HARUMI FLAGのところだよ」とはならないでしょう。いいからストレートにオリンピックを連想させるものにすればよかったのに。
ずばりこのマンションは買い？
断言します。買いです
ただし、家を買うということは時期との勝負です。いくら買いたい物件があっても、投資家じゃない限り家族の思いが優先されます。入居時期が一番早くて2023年3月ですが、2023年4月に入学で転校の必要がなければ、かなりいい選択肢です。以下３点に当てはまる人は買いです。理由は次の「この物件のいいところ」のところでまとめていきます。
・都心勤務
・2023年入居で子供が転校必要がない
・物件が気に行った人
この物件のいいところ
都心に近い
これは説明不要です。圧倒的に都心に近いです。なんと銀座まで2.3kmなんです。スーパーど田舎に生まれて、毎日小学校まで3km歩いていたボンネットには信じられません。是非、アルマーニ制服で問題になった中央区立泰明小学校に子供を通わせましょう。3.5kmほどです。
中央区民になれる
ここが豊洲と大きな違いです。江東区は２３区の右の方ぐらいのイメージがありますが、この物件は中央区！いわゆる都心３区（千代田区、港区、中央区）に属します。２３区の中でもステータスが高いんです。「どこにお住まいですか？」と聞かれて「うふふ、中央区ですの」なんていう会話が目に浮かびます。間違っても「HARUMI FLAG住まいだぶー」なんて答えてはいけません。
たぶん安い
ここは想像ですが、おそらく安い価格で販売されます。有名ブロガーの予想は坪単価300万です。昨今平均的なファミリー向けですと約70m2で21坪、つまり6300万ぐらいになります。あくまでこれは平均値になりますので、階数が低くて条件が悪い部屋であれば、5500万ぐらいで販売される可能性もあります。
これはいくつか理由があるのですが、主には土地の仕入れ値が130億円ととても格安だったことにつきます。これは5600戸で割ると232万に過ぎません。ニュースでも話題になりましたが、相場の1/10程度で仕入れているわけです。いくら建築費が高騰しているといっても、土地をこの価格で仕入れられたら鬼に金棒です。
かつ、オリンピックに負のイメージをつけないために、売り切れる価格での販売を国が圧力をかけるでしょう。（とは言っても瞬間蒸発にならない価格）さらには大手デベロッパーが勢ぞろいしているので、他の物件に影響が出ない価格になると思います。
そうなると、坪300万程度はとても妥当です。豊洲が坪350万の新築が増えていることを考えると、かなり割安です。こんな状況でプラウドシティ東雲を買う人はいるんでしょうか。（野村の立場は弱いのか？）
間取りに愛を感じる
最近の新築マンションは軒並み低仕様マンションでした。これは、土地価格と建築費の高騰によるダブルショックを受けたためです。それに比べて、このマンションは素晴らしい。まだ、内部仕様は出ていないんですが、間取りを見ただけで余裕を感じずにはいられない。かなり建物にお金をかけていると思います。
左が本物件、右側が低仕様が著しい某物件です。
もうわかりますよね？広さも違うので単純比較はできませんが、
・玄関アルコープあり（右はドア開けたら人にぶつかる可能性あり）
・柱が飛び出してない（洋室が長方形で使いやすい。右は飛び出している）
・リビング12畳超え（ファミリー層には必須）
・洗面室入口がリビングに面していない（低仕様は軒並みリビングin。ここは2way）
間取りだけでもこれだけ読み取れます。おそらく内部仕様もそれなりに高いものになると想定されます。
また、ニュース記事によると「一般的なマンションの共用廊下は、通常1.2mの廊下幅であるのに対し、HARUMI FLAGでは1.5mを採用」とあります。余裕です。王者の貫録を感じます。プラウドシティ東雲が斎藤祐樹なら、ここは田中将大です。
知名度が凄い
何度もニュースに取り上げられるマンションになるでしょう。そうなると中央区に住んでいる人だけではなく、ど田舎の人、さらには外人も知る物件になります。知名度が高い物件は、リセールに有利です。中央区で中古を探すなら、まずはオリンピック跡地を探してみよう、という発想になるのは容易に想像がつきます。
大規模、商業施設、公園一体開発
まず規模の大きさです。大規模物件が強いことは過去のデータが示しています。マンションを買うなら大規模に限ります。（おおよそ200戸以上のマンション）
大規模で受けられる恩恵としては、管理費の安さ、充実の共用施設があげられます。大人数で割れば、管理人のコストや共用施設の維持費なんてたかがしれています。間違いないんです。
また、商業施設一体開発（隣接）物件において、中古で急落したものを見たこともありません。商業施設一体型も間違いないんです。大きい公園が近くにあるのも素晴らしい。
この物件の悪いところ
駅が遠い
これは大きいです。最寄りの勝ちどき駅まで徒歩２０分と遠い。BRTありきの物件になります。そのうえで、BRTは正直どうなるかよくわかりません。地下深くに眠り封印されたかと勘違いする大江戸線に比べれば、モグラのように地下に入らなくて済む、という点はメリットになると思います。ただ、腐ってもバスです。電車の正確性、輸送力には勝てません。斎藤祐樹は一軍のバッター相手にはボコボコです。ここをどう感じるかです。個人的には共働きにはしんどいと思います。
公共施設は足りる？
新しい街によくある現象が「公共施設が追いつかない」です。病院は待てど呼ばれない、待合室で感染する。小学校は半分が仮設校舎。駅は改札から電車に乗るまでに時間を費やす。この辺は「武蔵小杉 人多すぎ」でググるとたくさん情報が出てきます。まだまだ街が開かれるまでは時間があるので、中央区の動きに期待したいところです。
誰がなんと言おうと埋立地
こればっかりは・・・・・・もう目をつむるしかありません。最近の埋め立て手法はすごい！とか、マンション建築技術はすごい！とか、ハザードマップに入っている荒川近辺よりマシ！とか、いろいろ言う人はいますが、埋立地であることは変わりません。
全く同じ物件（立地、価格、仕様）で、古くからしっかりした地盤の上に建てられたものと、埋立地の上に建てられたものどちらが欲しいか？と聞かれたら、９９％前者を選ぶことでしょう。埋め立て地であることから目をそむけることはできません。親に援助してもらう予定がある人は、先に説明しましょう。なぜか古い人間が埋立地に否定的であるケースが多いです。
まとめ
間違いなく買いです。私も虎ノ門に通う官僚だったら、与信生かして、２、３戸買いたいところでした。家族の問題がなく買える人が羨ましい！
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