物件No.1 晴海フラッグは買いか?⑤~おススメの部屋は?~(選手村マンションHARUMI FLAG)

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!
今回は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のおススメの部屋についてです。
書く書く詐欺で、もう1カ月が経っていました。本当にごめんなさい。気付いたら6月に入り、要望書の受付始まっているわ、十万円単位の予定価格表出てるわ、管理費ちょっと見なおされるわ、100m2超えの部屋には駐車場優先権付くわ、などいろいろと動きがありました。
7月の登録に向けて、どの部屋にしようかな~、と迷っている人は多いと思います。ただ、全部屋を比較して部屋を選ぶなんて無理です。部屋の種類が多すぎます。なので、毎日暇を持て余すボンネット開け男が絞り込んでおススメ部屋を紹介します。
ちなみに、私はタワーとSUN VILLAGEを見てから決めたいので、今回は見送ることにしました。なので、変な部屋を勧めてこっそり自分はいい部屋を買おうなんて気は毛頭ありません。ご安心を。あと、前の記事の価格表完成してないけど、このまま放っておこう。うん。

今回販売する街区の復習

今回販売するのは、PARK VILLAGEとSEA VILLAGEです。

それぞれ以下の特徴があります。

PARK VILLAGE

 ・安い部屋から高い部屋まで様々。
 ・部屋によって眺望、日当たりが異なる。
 ・BRTに乗りやすい。
 ・タワー棟、E棟、D棟は未販売。
 ・D棟の西向きで坪単価安い部屋あり。
 ・A棟(橋ビュー)が欲しいなら今回買うべし。

SEA VILLAGE

 ・眺望はほぼ同じ。
 ・坪単価も大幅な差はなし
 ・間取りが重要。
 ・交通便が悪い
 ・C棟とE棟は今回未供給。
 ・BとC、DとEはほぼ同じなので見送りもあり。
 (※価格や倍率上がっても責任は取りません)

晴海フラッグのおススメの部屋は!?

私が買うなら4択です。子育て世代のボンネット開け男のかなり個人的な主観が入ります。意見は参考にしつつも、最終的にはご自身で判断ください。ボンネットが選んだ部屋の価値が落ちても文句言わないですね(てへっ

PARK VILLAGEの6C87A

前々回の記事でも取り上げてますが、間違いなくこの部屋でしょう。

・2階で6,420万(坪単価243万)
・10階で6,510万(坪単価245万)
・18階(最上階)で6,820万(坪単価258万)
維持費は43,630円(管理費27,350円、修繕積立金12,930円、その他3,350円)。なお、維持費は5月時点の情報です。6月に少し見直したようです。
6,000万円台で中央区の新築4LDKに住める。これは凄いです。フラットで1.3%頭金無しなら毎月の支払いは192,684円です。維持費込みで236,314円。(修繕積立金は途中で3倍ぐらいなると思いますが)
家を買うにあたって、一番気にするのは「家賃よりも安くすめること」です。中央区で4LDKが25万以内ならOKでしょう。
階数による価格差がほとんどないので、最上階1択になります。どうしても4LDKが欲しいけど、SEA VILLAGEに手は届かない人で溢れそうな予感。大抽選会になりそう。
道路ビューなんですが、ちょっとだけ海が見えそうです。(モデルルームでの眺望シュミレーションです。確実ではありません)

この少しでも海が見えるというのはかなり重要です。6C87Bのほうが確実に海が見えますが、あっちは3LDKなのと、使いづらそうな間取りなため除外しました。
また、BRT乗り場が目の前にできるので、晴海フラッグの中では交通の便がいい方です。(ドングリの背比べレベルの話ですが)
SUN VILLAGEの4LDKはいずれも日当たりが良さそうなので、6,000万台の4LDKは出ないと予想します。SUN VILLAGEの5D85なんかは間取り最高ですけどね。BRT始発の目の前になるし。

SEA VILLAGEの4D90A

こちらはモデルルームで感動した部屋に近い間取りです。ビューバス!ビューバス!ビューバス!(重要なので3回言いました)
・2階で7,880万(坪単価289万)
・10階で7,990万(坪単価293万)
・16階(最上階)で8,260万(坪単価303万)

SEA VILLAGEは全間取り85m2以上で広いため、グロス(総額)が高く、最低で7,500万になります。その中では買いやすい価格になります。
そして何と言ってもビューバス!

モデルルームで一度雰囲気を確認することをおススメします。これは唯一無二の存在です。ビューバスにしたせいで、洗面台が長くなり洋室が少し狭くなっていますが、それを補って余りあるビューバス!
SEA VILLAGEは眺望と交通の便がどの部屋も変わらないので、間取りに特徴があるかないかで中古の時の価値が変わってきます。
そうなるとビューバスは貴重です。
両面バルコニーもそれなりの価値はあるんですが、100m2超えが多く手が出ません。しいていえば4D95なら買えるか。それでも8,500万円から……

PARK VILLAGEの6F84

PARKで日当たりと眺望欲しい人はここ。間取りがいい。全部屋南東向きでワイドスパン。なかなか板状マンションには見られないタイプです。
・2階で7,480万(坪単価291万)
・10階で7,590万(坪単価295万)
・13階(最上階)で7,690万(坪単価299万)

PARKは全体的に南東向きの部屋が多いのですが、B棟、C棟は中庭ビューになってしまいます。その点、F棟は海が見えます。ただし!晴海客船ターミナルは今後建物ができる可能性があり、この点は営業さんも認めていました。なので、永久眺望ではないのが欠点です。そのため、できる限り上の部屋を買った方がいいです。
ただ、個人的には、この値段出すなら、もう少しプラスして上述のSEA VILLAGEの4D90Aの方がいいです。こっちは、寝室の日当たりが譲れないような人向けかと思います。

PARK VILLAGEの6B75C

眺望は悪い(F棟の背中)ですが、グロスで6,000万切る3LDK!さらに南東向きで日当たりがいい!上述の部屋に隠れてますが、かなりいいです。
・3階で5,930万(坪単価260万)
・5階で5,990万(坪単価262万)
・14階で6,250万(坪単価274万)

間取りはよくある田の字です。洋室(3)が狭いですが、子供2人で同性までならOKじゃないでしょうか。
日当たりはF棟が思ったより離れているので、冬至でもそんなに日当たりが悪いことはないでしょう。できれば上層階買いたいですけどね。
ただ、3LDKの安さという観点だけで見ると、SUN VILLAGEのF棟73m2の3LDKとC棟北向き72m2の3LDKも6,000万切るのではないかと予想します。なので、とにかく安い3LDKが欲しいという人は様子見でもいいかもしれません。(予想外したらごめんね)
あと、同じB棟で似た間取りで6B75A、6B75Bが今回未供給です。なので、焦る必要ななさそう。

PARK VILLAGEのA棟

レインボービュー見えるだけで坪単価390万グロス9,000万以上は私は出せないです。なのでおススメはしないです。
あー、公園の先に海が見えるとか最高だろうな―(僻み)

さいごに

欲しい部屋は見つかったでしょうか?あなたの役に立てたら大変うれしいです。これ以外に「この間取りを買おうか考えてるんだけど、どう思う!?」みたいなのは、コメントにお待ちしてます!是非!

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