物件No.5 SHINTO CITY(シントシティ)は買いか?

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!
今日は「SHINTO CITY(シントシティ)」です。4連続プラウドと行きたかったんですが、JV(複数企業が売主欄に並ぶマンション)で野村不動産も名前を連ねているのでセーフとします。
普通のマンションは「(マンションブランド名)+(地名)」なんですが、ここのマンションはJVで多数の会社が名を連ねていることと「大規模だし俺らで固有名詞作ったるでぇ」という気概からこんな名前になっています。埼玉要素ぐらい入れてもよかったのでは?
なお、ネットで検索しようとすると、予測変換の一番に「シントシティ 原子炉」が出てくるぐらい大きな懸念があるマンションになりますが、それを吹き飛ばすぐらいメリットがあるマンションなら何も問題はありません。
なお、第1期1次は350戸の供給で全体の35%です。これは、最近の市況からいうと多い部類に入ります。かなり人気です。まだ完成まで2年ありますが、この状況だと早々に完売するかもしれません。
さっそくレビューしていきたいと思います。なお、レビューは以下の順番で行います。
・基本情報
・買いか否か
・評価内容(9項目100点満点)
・このマンションのいいところ
・このマンションの悪いところ
・まとめ

なお、評価尺度は完全に個人的見解です。最終的にはご自身の意見を優先させてください。また、確実性は保証しませんので、気になるところはモデルルームで確認してください。

第1期情報~ゴミ捨ては24時間OKじゃないらしい~

—2018/1/28追記—

第1期1次抽選情報

追記情報をここに書くのがいいのかはさておき、第1期1次の申し込み&抽選が終わったのでここに記載。
350戸供給で最大倍率はなんと14倍!A棟の1512号室の8,099万円のお部屋でした。92.15m2なので、坪単価でいうと290万円です。そのほか4LDKを中心に6倍1戸、4倍が14戸、3倍が10戸、2倍が5戸でした。『抽選になる=欲しい人が複数いる=資産性がある』という方程式がなりたちます。

ゴミ捨て場が24時間じゃない??

そんなことより、ビックリな情報が某掲示板を賑わせています。ゴミ捨てを24時間行えないらしい。これだけで1記事書いてみました。ご参考まで


仕様の低いマンションについても書きました。こちらの記事も是非。

「SHINTO CITY(シントシティ)」

基本情報

さいたま市大宮区に建てられる新築マンションです。埼玉県の中では都会です。最寄りの「さいたま新都心駅」は新都心を語るのに相応しい様な綺麗で大きい駅です。なんともださいたまには勿体ない駅。
公式ホームページは以下です。


物件概要の抜粋

物件名 SHINTO CITY
売主 東京建物
住友不動産
野村不動産
近鉄不動産
住友商事
東急不動産
施工 長谷工コーポレーション
販売開始時期 2019年1月頃
所在地 埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1(地番)
交通情報 JR京浜東北線/高崎線さいたま新都心駅徒歩5分
土地 所有権
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建て
専有面積 66.40m2~92.15m2
入居時期 1街区:2021年3月中旬(予定)
2街区:2022年3月中旬(予定)
総戸数 1,000戸(建築未定の3街区を含むと1,400戸)

正確な位置は以下です

大宮はよく行くのですが、さいたま新都心駅には降りたことはありません。電車沿いから「広い土地があるなぁ」ぐらいに見ていたんですが、まさかそこにマンションが建つことになろうと思いませんでした。ざっとストリートビューで歩いてみましたが、JR特有の臭そうな雰囲気もないですし、飲み屋も少なそうです。これは2000年に駅が開業したからでしょうか。街並みも新しさを感じます。JRの駅近でありながら雰囲気がいいのはプラス材料です。

買いか否か

買いの物件です。高倍率の抽選の部屋も出るのではないかと予想します。後述しますが、三菱マテリアルの原子炉跡地放射性廃棄物の件マンションの仕様の低さは低評価になりますが、それを打ち消すぐらいの立地と価格になっています。埼玉方面で買おうとしていたファミリー層はここ一択になります。(最終的にはご自身の意見を尊重ください)

評価内容

9項目(各10点、設備仕様のみ20点)で判断します。

Point1.立地 8点/10点

この立地は素晴らしい。駅徒歩5分の大規模は貴重。板状マンションでは、なかなかお目にかかれません。都心にはやや距離がありますが、通勤時間でも東京駅まで乗り換えなしで約30分、新宿までは赤羽乗り換え1回で約30分です。都心もそんなに遠くない。京浜東北、高崎線は通勤時激混みであるため2点減点していますが、大宮勤務の方などは文句なし満点になります。

Point2.売主・施工・管理 8点/10点

売主はJVで東京建物、住友不動産が筆頭で安心。施工も大規模実績多数の長谷工。長谷工は安っぽいイメージが先行していますが、売主がしっかり要望を出せば、それなりの仕様の建物を建てているイメージです。(グランドメゾンなど)また、現在の市況だと大規模板状は長谷工がほとんどです。受け入れてください。管理会社は筆頭売主グループの東京建物アメニティサポート 。大手×3でOK。ちなみに、このPointは建設会社が鹿島とかにならない限り満点は付きませんので悪しからず。

Point3.価格 10点/10点

サラリーマンが買える現実的な金額です。住友不動産と東急不動産がJVに入っているのでどうなることかと思いましたが、筆頭の東京建物が頑張ったと予想します。東京建物のブリリアシリーズは価格設定が上手です。なお、第一期は5,600万円台(44戸)が最多価格帯になります。パンダ部屋は4,299万円になります。これで66.40m2とはいえ、3LDKに住めるんだから安い。(ちなみに一番安い部屋はD棟の1Fです)坪単価でいうと、230万~270万程度。周辺の最近の新築や中古が坪240万程度ですから、十分考えられた価格です。
なお、管理費は200円/m2との情報です。75m2なら15,000円。コンシェルジェありで24時間有人管理の割に安いです。規模の暴力です。駐車場も自走式ですから、潤沢な管理組合になりそうです。

Point4.建物 10点/10点

駅ナンバーワン物件です。。一番駅に近く、かつ一番大規模。ペデストリアンデッキ直結のタワーマンション並みの破壊力です。15階建ですが、周辺と比べると高い建物になりますので、十分目立ちます。土地も綺麗な形ですので、上手に使えています。この前のプラウドシティ吉祥寺とは偉い違いです。中庭をしっかり取ってますし、これは素晴らしい。(ベランダから駐車場が被るところは条件悪いですね)

Point5.管理体制 10点/10点

有人で24時間管理。コンシェルジェもいる。しっかり実績のある会社(東京建物アメニティサポート)による管理。問題なし。マンションは管理を買え。

Point6.共用設備 8点/10点

ゲストルーム(5部屋)、キッズルーム、パーティールーム、スタディブース、マルチルーム、カフェラウンジ、住民専用コンビニなど。専用コンビニはいらなかった。最寄りローソンが徒歩2分ぐらい。24時間営業じゃあるまいし。コンビニとカフェは早々に管理組合で潰しにかかりましょう。その他、噴水やジムなど無駄に費用のかかる設備はありませんので合格点です。

Point7. 間取り 6点/10点

田の字が多いですが、縦長、ワイドリビング、角部屋4LDKといろいろあります。4LDKはこの価格だと抽選になってしまうのでは?と思います。あえて縦長で約70m2のお部屋をチョイス

アルコープが全然ないのが非常に残念。他人の部屋の前を通る際にはドアで頭がい骨陥没させられないように注意しないといけません。それ以外は悪くないでね。縦長にも関わらず、洗面所の入り口は廊下に面しています。住友不動産や野村不動産が筆頭であれば、迷わずリビングinだったでしょう。その代わり、リビングが11畳とやや狭め。12畳あるかどうかが一つの基準になりますから残念。
そして、このマンションのウリになっている広めのファミリークローゼットです。最近こういったマンション増えましたね。個人的にはGOODポイントです。通常シューズインクローゼットに入れたいタイヤやゴルフセットなども入れられますし、書斎として使うこともできます。こういう選択肢がある間取りは楽しいですね。天井は2.5mが基本。あと、あえて言っておくと、リフォームはしづらい間取りです。水周りが離れていて、かつ直床です。その点は認識しておく必要があります。

Point8. 設備仕様 3点/20点

心を鬼にして3点にします。仕様が低すぎます。オプションでどこまで対応できるか要確認ですが、直床、キッチン普通の天板、バスルームダウンライトじゃない、ミストサウナなし、トイレ手洗いカウンターなし、トイレタンクありなどの低仕様。ディスポーザー、食洗機、床暖房はあるものの、その3点セットだけというのが正しいです。部屋だけ見たら住みたくないレベル。
特に個人的には直床がダメです。よく直床の知り合いの家に遊びに行くのですが、床が凹む感触がします。かまぼこの上を歩いているのではないかと錯覚するレベル。この話をすると「慣れれば大丈夫」とか「今の直床はレベルが上がっている」とか言ってくる方がいますが、並み以上の分譲マンションでは二重床が普通であることが問題なんです。直床であることがばれないために、友達とはラウンジで会うようにしましょう。その他、キッチンの天板などはオプションで対応できるハズ(予想)です。よく確認しましょう。東京建物系(ブリリアシリーズ)で直床なんてあるんですね。
一言。最近のコストカットのマンションの中でも酷い仕様です。

Point9. 子育て 5点/10点

防災設備も兼ねたさいたま新都心公園がすぐ近くにあります。走り回るには十分な広さです。大規模病院もありますし、かかりつけ医にできそうなクリニックも複数確認できました。十分でしょう。問題は小学校です。大宮南小学校ですが、子供の足ではかなり歩きます。(1.5km、19分)

田舎出身で毎日4km歩いて通ってたボンネットにとっては「こんな近いわ!」と言いたくなる距離ですが、都心で1.5kmは異常な遠さなのは事実です。(上木崎小学校も選ぶと通えるそうですが、区が別なので扱いがよくわかりません)また、通学路がどうなっているかわかりませんが、最短距離では商業地域を通るルートです。人通りが多くて安心とみるか、住民じゃない人がいても気付きづらく不安とみるかはあなた次第です。
なお、どうでもいい話ですが、通学路上にいかがわしい繁華街があった知り合いは、小学校3年生にして電話ボックスに貼ってあるテ○クラに電話をかけるというイタズラをしてよく遊んでいたそうです。
塾は大宮駅に多いのと、有名私立中学にも通いやすい立地ですので、その点は評価できます。さいたま市の子育て支援ですが、医療費は0歳から中学校卒業前までで所得制限なし。所得制限なしは素晴らしい。保育料は、横浜市よりは安いが23区よりはやや高という感じです。階層が11個しかなく、1つ階層が上がると保育料が1万円(年間12万)上がる階層もあります。年末によく調整して、ランクを下げるように頑張るしかありません。

学童は力を入れており、預かり時間も長いようですが、待機児童も多いみたいです。共働きの方は100%入れるか確認した方がよいです。

評価内容まとめ 68点/100点

立地、価格、売主・管理はいいのですが、仕様が悪すぎました。ただし、価格を考えると仕様は妥当です。悪いものを高値で買わされるわけではありません。ただ、安いにはもう一つ理由がありまして、それは冒頭で触れた原子炉の件です。これについては後述します。全体的には、大規模、駅近と必要な条件は揃っていますので、埼玉で探していた人は、間違いなく買いです。近隣からの買い替えも多いと思われます。

このマンションのいいところ

必要な施設が近い

買い物関連では、コクーンシティ(ヨーカドー、ヨドバシなど)があるのと、大宮駅が隣で何でも揃っています。また、病院も近い。交通面では、高速道路もそんなに遠くありません。

いい値付け

最近販売された周辺の物件と比較しても納得のある価格です。パンダ部屋(条件は悪いですが)であれば4,500万程度で、東京駅まで約30分の駅近を買えるんですから十分です。一馬力で購入する方も多いと思われます。中古で3,000万代であれば引く手あまたですので、残債割れも起きづらい。安いは正義。

コンシェルジェがいる

この管理費(75m2で15,000円程度)でコンシェルジェがいるのは安いです。コンシェルジェに何をして欲しいってわけじゃないですが、エントランス入って挨拶されるだけで気分は殿様です。それがこの価格で実現できるのは凄い。

駐車場が自走式

これは素晴らしい。ちなみに、自走式駐車場とは、いわゆるイオンとかにある立体駐車場です。メンテナンス費用があまりかからないため、利用率が低くても赤字になりません。駅近ですから、それなりの利用料取るでしょうし、管理組合が潤沢になるでしょう。羨ましい。(ボンネットが住んでいるマンションは機械式です)

京浜東北線と高崎・宇都宮線の2路線使える

方向はほぼ同じですが2路線使えます。まぁ、1つの人身事故で2路線影響受ける場合も多々ありますが、選択肢があるのはいいです。東北新幹線乗りたいときは、大宮駅にタクシーで行くのもアリです。埼京線が使える北与野駅は歩いて15分程度なので微妙。

駅までの道は整備されている

さいたま新都心駅までの道が緑もあり歩道も広い。しっかりしています。

震災には強そう

大宮台地の上で地盤は固い。

大宮駅が近い

大宮駅が隣駅、自転車ならすぐです。この物件から大宮駅に向かうと繁華街通るのが最短ルートになってしまいますが、逆に飲んで帰るには凄く近い。

このマンションの悪いところ

元原子炉の土地

すべてwikipedia情報になります。一度は必ず目を通しましょう。wikipediaのページはこちら
このマンションが建つ土地は元々原子炉があった土地になります。私は原子炉の専門家ではありませんが、いくら除染が済んでいようとも、なんとなくそんな土地に住みたくないです。しかし、今の市況の中で、その影響を吹き飛ばすぐらいの安い価格になっています。ただ、重要事項説明にも含まれるでしょうから、このなんとなく嫌だと思う層がいることから目を逸らしてはいけません。

隣にある三菱マテリアル研究所地下に大量の放射性廃棄物

今時点でも、本物件隣にある三菱マテリアルの研究所の地下に、ドラム缶3万缶以上の放射性廃棄物があります。漏れたら心配と考えるのか、もう何十年も保管されて問題ないのだから大丈夫と考えるのかは人それぞれです。私は楽観的な人間ですので、後者です。東日本大震災の時にそれなりに揺れたにも関わらず、何もなかったのですから大丈夫と思います。それ以上の大地震で漏れた際には、ここだけでなく都内の物件でもダメでしょう。私ならそう考えます。

仕様は低い

繰り返しますが、仕様は低いです。外観、ロビーなどはCGを見る限り素晴らしいものになるにもかかわらず、専有部だけ仕様が低いです。共用廊下を通っている間に賃貸アパートにワープしてしまったような感覚になるのは間違いないです。アルコープの無さから、他人の家のドアにタックルするようなこともあってはなりません。原子炉と仕様の低さ、本物件はこの2点をどう考えるかだけです。

隣のパチンコ屋の未来

コメントいただいたパチンコ屋について考察します!なお、パチンコ屋がマンションになると決まっているわけではありません。ガラガラなので、マンションになるかも?というレベルです。某品川シーサイドのマンションは、施工前に南側にマンションが建って、入居前に掲示板が荒れてますね。
まずは用途地域について調べます。容積率200%、建ぺい率60%です。シントシティは容積率400%、建ぺい率80%になりますので、容積率は半分です。(延べ床面積が半分ということになります。さいたま市のHPより。(https://www.sonicweb-asp.jp/saitama_g))

そして、パチンコ屋の面積はというと、Google Mapで調べるとざっと70m×30mの2,100m2です。

ここで容積率は200%なので、2,100m2×200%=4,200m2までOKということになります。
仮に、70m2の部屋を作るとしたら、4,200m2÷70m2=60部屋になります。(共用施設や、ロビーの扱いはよく知らないので含めません)
では、これを何階建てにするんでしょうか。この土地の形であれば、一番シントシティに近い側に建てて、南東側を駐車場にして、採光を取るでしょう。そして、高さは20m、31m、45mを超えるかどうかで、建築基準法と消防法を満たさなければならない条件が異なり、高くなるにつれて建築コストが上がる仕組みになっています。(例えば非常用エレベーターが必要だったり)シントシティは45m以内に抑えるために、15階建て直床にしてますね
こちらのマンションはどうなるでしょうか。容積率が200%のため、45mは考えづらいです。考えられるとすれば、20mか31mで板状マンションになります。70mいっぱいに板状マンションを建てた場合で考えます。
 ①20mの場合・・・6階建て、各階10部屋(部屋の幅70m÷10部屋=7m)
 ②31mの場合・・・10階建て、各階6部屋(部屋の幅70m÷6部屋=約11m)
さぁ、どっちになるでしょうか。①の場合の部屋幅7mは狭いので考えづらいものの、最近のコストカットマンションは6m×12m程度で約72m2の部屋が増えているのも事実です。11mだとリビングの窓が長くなるのでいいですねぇ。
ということで、ボンネット開け男の予想は6階建てです。ただし、10階建ての可能性を捨ててはいけません。
※ボンネットは建築法素人になります。考え方に間違いがあれば教えてください。

まとめ

安い物件には理由がある、それがハッキリとわかった物件でした。残念な部分もありますが、満点のマンションなんてありません。残債割れも少ないですから、この近辺で探していた方は第一候補にあげてください。
本物件については以上になります。レビュー希望の物件があれば、コメントください。(大規模物件に限る)書き間違いなどもあれば教えてもらえると大変助かります。

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コメント

  1. 森 智恵子 より:

    B棟E棟どちらかいいですか?

    • papa117 より:

      コメントありがとうございます!
      マンション記事の初コメントがめちゃくちゃ嬉しいです!ゆっくりしていってくださいね!

      質問の件について、個人的な意見として回答します。
      私ならB棟の高層階です。
      マンションにおいて、隣を見下ろす所謂『抜け感』は重要です。満足感に直結します。今回は仕様の低いマンションのため尚更です。そのため、B棟の高層階をオススメします。
      ただし、隣のパチンコ屋は、今後マンションになる可能性は大いにあります。敷地と建ぺい率は要チェックですが、隣のマンションを見る限り10階建ぐらいは建つ可能性はあるのではないでしょうか。(素人目線です)
      そのため、できるだけ高いところを買うことがおススメです。

      一方でリセールを重視するなら低層になります。これは、過去のデータが表していますので間違いありません。
      また、エレベーターが少ないことも考慮すると低層階は便利です。
      何を重視するかによります。

      E棟は、B棟の日陰にならず、かつ駐車場や共用棟が被らないところはオススメできます。まだ供給されていないので、B棟に好きな間取りが残ってないとかでしたら、E棟でもいいと思います。
      ただ、60m離れているとはいえ、ビューはB棟なので好き嫌いがあると思います。その分、駅は近くなるので便利ですね。

      規模が大きい分、少しの条件の良さが資産価値に影響します。是非、納得する部屋を選んでください!

  2. 花こ より:

    隣のパチンコ屋は、今後マンションになる可能性は大いにありますが10階以上大丈夫かな⁉️心配です!

    • papa117 より:

      コメントありがとうございます!
      久しぶりのコメントにテンション爆上がりです!
      いただいた質問については、記事の下部のところに記載しました。『隣のパチンコ屋の未来』のところになります。是非、読んでくださいね!

  3. リリン より:

    貴重な情報をありがとうございます。感謝申し上げます。購入を検討していますが、A棟2階
    〜8階を購入した場合JRの線路騒音は気になると思われますか?

    • papa117 より:

      個人的には気にならないと思います
      リビングの窓を開ければ当然音は聞こえてきますが、寝室は中庭側になりますから、問題ないと思います。
      また、サッシも他の棟よりは上のものを使用しているようです。(恐らくT2。モデルルームに行ってないので未確認ですが)
      ボンネットの住む家は大通り沿いに面しており、T2サッシですが、日中は閉めると全く気になりません。夜は、音の通りが良いので若干気になりますが、寝室までは届かないので気になっていません。

      リリンさんが、日中窓を開けながら映画鑑賞するのが好き、夜ベランダでワインを飲むのが趣味、とかでなければ大丈夫と思います。
      また、共働きで昼間は誰もいないことが多いのか、専業主婦で一日中家にいるのかでも変わってくるかと思います。
      ただ、音の問題だけは、個人の主観によるところが大きいので、最終的には現地確認してみることをおススメします。

      A棟が線路に近いことを理由にお得感があればいいんですが、駅への近さ、共用施設の近さからお得感がないのが残念なところではあります。

      • リリン より:

        ボンネットさん、詳細なコメントをありがとうございます!現地に行ったとき確かめてみます。T2ですか。それなら寝室が中庭側だから私も多分大丈夫だと期待します。確かにA棟とB棟の線路側は、駅近のメリットは一番なんですよね…。