物件No.6 シティタワーズ東京ベイは買いか？

はじめに

どーも！ボンネット開け男です！
今日は「シティタワーズ東京ベイ」です。
なんと！なんと！初めてレビューの依頼をされました！！最近ブログをさぼり気味のボンネットのやる気が発火しました。これはやるっきゃない！Let’s 車両火災！

なお、マンションレビューを5件もしておきながら、年間供給数No1の住友不動産のマンションはやっていなかったといううっかりです。
この物件は、2017年に販売開始しており、今は2019年、だいぶ遅れてのレビュー感はありますが大丈夫です！この物件はなんといっても「すみふ物件」です。施工時に売れ残りは上等、DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）に至っては何年売ってるのか？？
ちなみに、ここは私も検討していました。しかし、入居がオリンピック前後と遅い（物件概要を見ると今購入で2020年7月頃入居）ので、検討から外しました。しかし、現地は見に行っているので、それも踏まえて書いていきます。
掲示板情報だと、まだ400戸～800戸残っているみたいです。真実は社員のみぞ知る。

さっそくレビューしていきたいと思います。なお、レビューは以下の順番で行います。
・基本情報
・買いか否か
・評価内容(9項目100点満点)
・このマンションのいいところ
・このマンションの悪いところ
・まとめ
なお、評価尺度は完全に個人的見解です。最終的にはご自身の意見を優先させてください。また、確実性は保証しませんので、気になるところはモデルルームで確認してください。

シティタワーズ東京ベイ

基本情報

東京都江東区有明に建てられる新築マンションです。この辺りは、1923年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられたそうです。ごみで作られたといえば聞こえが悪いですが、ひょっとするとお宝が眠っている地かもしれません。
公式ホームページは以下です。

物件概要の抜粋

物件名	シティタワーズ東京ベイ
売主	住友不動産
施工	前田建設工業株式会社
販売開始時期	2017年夏頃
所在地	東京都江東区　有明二丁目1番210,211,219,235,238,239（地番）他
交通情報	りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分 ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分
土地	所有権
用途地域	第一種住居地域
構造・規模	ウエストタワー：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階 搭屋2階 セントラルタワー：鉄筋コンクリート造地上33階 搭屋2階 イーストタワー：鉄筋コンクリート造地上33階 搭屋2階 共用棟：鉄骨造地上3階 地下1階 搭屋1階 駐車場棟：鉄骨造地上3階 地下1階 搭屋1階 設備棟：鉄骨造地上1階建
専有面積	38.20m2～81.19m2 ※2019年4月時点の先着順住戸から
入居時期	2020年7月下旬
総戸数	1,539戸

正確な位置は以下です

ビックサイトの逆側になります。最近、有明は会社関係の展示会でしか行かないです。ここに1500戸のマンション？？ちょっと想像がつかない。
有明の良さは空が広いことだと思います。都心の港区、千代田区じゃ高層ビルばかりで、こんなに空が見えることはないですよね。ビックサイトまでの道は清々しい気持ちで歩けます。
ただし、ビックサイトと逆側（マンション側）お前はそうじゃない！首都高湾岸線はトラックがかなり走っていて空気が悪い。これがこのマンション最大のデメリットだと思います。
なお、マンションは3棟建てで一番手前までが駅から4分、一番奥が駅から8分になるのでそこは要注意！

買いか否か

微妙・・・な物件です。投資用にはありだと思いますがファミリー層にはちょっと厳しいと思います。町としての出来上がり感は、湾岸なら豊洲の方が強く、ここは今後どうなるかわかりません。国家戦略特区とやらに指定されていますが、こけたらおしまいです。家族で住むにはリスクが高い。（最終的にはご自身の意見を尊重ください）

評価内容

9項目(各10点、設備仕様のみ20点)で判断します。

Point1.立地　8点/10点

いきなり点数付けが悩ましい。駅近×大規模、しかもこの駅でこれより立地がいい場所は現れないでしょうから、半永久的に駅No1物件です。
りんかい線の「国際展示場」駅は地下深いですが、エスカレーターは一度下れば終わりなので使いやすいです。大井町は長～いエスカレーターをMAX３回乗らないとJRに乗り換えができないのが難点。大崎、新宿まで直接行く人には使いやすい。渋谷まで22分、新宿まで27分、しかも座れます。
ゆりかもめを使えば新橋まで25分です。こちらも確実に座れます。山手線右側の丸の内近辺と新宿・渋谷の副都心まで両方30分以内の場所と言えば、真っ先に武蔵小杉や赤羽などが思い浮かびますが、どちらも通勤ラッシュ地獄です。であれば、確実に座れるこちらを選ぶメリットは大きい。
BRT、新地下鉄、羽田空港アクセス線はまだ計画なので、記事の下部の方に別で書きます。
商業施設一体開発ですが、住友不動産の商業施設は未知数です。三井不動産とかならイメージが湧くんですが。こちらも予定の情報が多いので、記事の下部の方に別で書きます。
埋立地であること、空気が悪いことはデメリットなので、2点減点です。

Point2.売主・施工・管理　10点/10点

売主は住友不動産で安心。施工もタワー実績多数前田建設。管理会社はすみふグループの住友不動産建物サービス株式会社。問題ないでしょう。

Point3.価格　2点/10点

高い。無理だよ、誰が買えるんだよこんなの、という価格。港区じゃないんだよ。すみふらしく1期から値上げしているようですが、高速道路に近い低層階とかを除くと、坪350万ぐらいが平均です。70m2なら7,000万強。うひょー。
中古が駅徒歩15分とはいえ坪250万弱での取引もありますので、それと比べると高いです。（最近中古も上がってきてますが）
また、管理費が70m2で2.6万、修繕積立金が0.8万程度で、合計3.4万円です。タワーだと修繕積立金の上がり幅も大きいでしょうからボディブローのように効いてくるでしょう。
今(2019年4月時点)だと、1期より値上げした価格で買うしかないわけですから、それも含めると残念な2点です。

Point4.建物　10点/10点

駅ナンバーワン物件で超目立ちます。30階建て超えですから、ざっと90mの高さ、目に入れない方が無理です。タワーなので、専用庭はないでしょうが、しっかり公開空地が横に広く、綺麗なものになるでしょう。
また内廊下の点もメリットです。


個人的には逆梁で重厚感ある方が好きなんですが、順梁の方がバルコニー手すりのところをガラスにして明るくできるから、住む側にとってはいいですね。

Point5.管理体制　10点/10点

有人で24時間管理。防災センターなるものあるらしい。もちろんコンシェルジェもいる。しっかり実績のある会社による管理。問題なし。マンションは管理を買え。

Point6.共用設備　8点/10点

パーティールーム×２（おしゃれなのもあり）、キッズルーム、ライブラリーラウンジがあります。
なんと、ゲストルームがありません。これは隣にホテルができるからいいだろって話のようなのですが、どうなんでしょうか。ホテルに優先枠が付くような噂もあるそうです（真偽は営業さんに確認してね！）
最近はやりのスタディブースはないですねぇ。個人的には欲しいところでした。水物設備（噴水、プールなど）が無い割には管理費が高いです。管理の人件費でしょうか。個人的には、無駄なものはないので、合格点です。
ゴミ捨て場は各階です。

Point7. 間取り　8点/10点

いろいろな間取りがあり一概には言えないですが、モデルルームにもなっている間取りについて。
70m2の3LDKであれば、ほぼ満点の間取りです。こんな間取りの部屋に住んでみたいものです。

大井町シティタワーといい、住友のタワーは間取りをしっかり考えてますね。タワーで田の字だと、寝室側に日が入らなくなることが多いですから、全部屋南向きがベストです。
いいところ
・全部屋南向きで窓あり
・リビング側アウトフレーム
　（タワーはリビング柱食いこみも多い）
・シューズインクローゼット、納戸、食品庫がある
・廊下が短い
・音が気になるトイレ、風呂が部屋に接していない
悪いところ
・アルコープがほとんどない
・洗面台のリネン入れが使いづらそう
・リビングはやや狭い
・ウォールドアの位置が気になる

いつか間取りだけで一記事書きたい
いい間取りもあったということで、合格点の8点とします。

Point8. 設備仕様　15点/20点

可もなく不可もなくです。
以下の記事の、仕様の悪い条件はほとんど満たしていません。

個人的には、包丁が上に入れられるスマートポケットはありがたいです。
一部住戸はLow-E採用(西日向け？)もあるようです。
残念なのは、サッシの真ん中部分ですね。もう少し解放感があるように縁を減らしてほしかったです。せっかくの眺望(高層階に限る)も少し残念。

Point9. 子育て　5点/10点

公開空地、防災公園、ビックサイトの前など走り回るには十分な広さです。
小学校は近いですが、高速道路近くということもあり、学校に行っていても空気の悪さは気になります。喘息の人は逃げてください。
治安は現状は全く問題ないですが、今後有明にカジノでもできるようなことがあると悪化する可能性があります。私はカジノ好きで、様々な国のカジノに行きましたが、歩くのが怖いイメージしかありません。
大規模総合病院はありますが、今後の人口増に耐えられるかは少々不安です。かかりつけ医にできそうなクリニックが何件かできればいいんですが。
認可保育園に入れるのは無理です。諦めましょう。江東区は、点数のボーダー、倍率を公開していますが、夫婦共働きだけじゃ全く入れません。認可外などの加点が必須です。引っ越して、すぐに入れるのはほぼ不可能です。
治安、遊び場はあるものの、お役所施設は十分じゃないので5点とします

評価内容まとめ　76点/100点

いい点数が付きました。建物、立地、仕様、売主・管理はいいのですが、価格は高いです。しかも「すみふ」物件を1期以外で買うのはリスキー。しかし、新築マンションの供給が減っている今、こういう物件を泣く泣く買わざる得ないのも事実。1期で決断できなかった自分を呪うしかありません。
この地域で買うなら、間違いなくここになります。この物件のせいで近隣の中古はかなり値上がりしましたし、豊洲にできる東急のタワーはここより高くなる見込みです。
個人的にはりんかい線は好き(新宿によく行く)なので、DINKSだったらアリだったかなぁ。子供がいるとちょっと躊躇します。うーん、なかなか自分に満点のマンションはありませんね。

このマンションのいいところ

交通面

BRTはほぼ確定

東京オリンピック後のプレ運行から、BRTが走る予定です。停留所は国際展示場駅前になる予定なので、徒歩４分以内でしょう。
これができると新橋駅まで２０分以内でつながる予定です。ただ、新橋だったら、現状ゆりかもめでも20分なんですよね。そこまで利便性が向上するかという微妙です。電車に比べると輸送力は弱いですし。

羽田空港アクセス線は五分五分

JRが「羽田空港アクセス線」なるものを計画しています。ただ、主な計画は「東山手ルート」と呼ばれる常磐線や高崎線と結ぶルートがメインです。そのルートが一番収益が見込めるからです。
本物件が関係する「臨海部ルート」は、その後になると考えられます。もし完成すれば、羽田空港まで20分弱(15分ぐらい)で行けるので、かなり便利になります。個人的には、作るとなればカジノなど、外国人が関連した施策とセットかなぁと思います。今でも国際展示場駅から羽田空港までリムジンバスで約３０分ですし、「東山手ルート」ほどの効果は望めないと考える声も大きいです。

銀座から国際展示場への地下鉄は夢の話

一部報道で、都が地下鉄の建築を考えていると出ていますが、新聞社の飛ばし記事レベルです。
つくばエクスプレスを東京駅を経由して銀座まで伸ばしたうえで、銀座から国際展示場駅まで地下鉄を作るという途方もない話です。さらに前述の羽田空港アクセス線にも乗り入れてしまえという、ここまで夢話を語られるとイラッとするレベルです。中日が開幕から143連勝する方が現実的な気がしてしまいます。
なお、BRTのルートとも完全にバッティングします。そのため、BRTを運行したうえで、どうしても輸送量が足りないとなれば検討となるでしょう。なので、ここ３，４年では動きがないと見ます。
もしできるようなことがあれば、ここの資産性はヤバいですね。爆上げ間違いなしです。

商業施設ができる

このマンションは商業施設一体開発です。そのため、買い物には困らなそうですが、今のところテナントは発表されていません。オープン時に170店舗が入るのは決まっているそうで、スーパーは入るでしょう。
写真はかっこいいですが、いったいどうなるやら。

まぁ、スーパーさえ入ってくれれば、後の買い物は豊洲のららぽーと、お台場のダイバーシティとあるので十分ですが。

スポーツ施設が充実

有明スポーツセンターを筆頭に、スポーツをする施設が充実しています。プールやジムなどが安く使えます。また、マンション周りに緑も多く、ジョギングコースもしっかりしています。

このマンションの悪いところ

高速道路の存在

車に乗る人にとってはメリットですが、住むには空気が悪いです。ただ、10年後には電気自動車がメインになってるかもしれないですから、そしたら空気はよくなるかも？まぁ、子供の成長は待ってくれないですが。

子育て施設はパンク状態

有明小学校はパンク状態だったものの、有明西学園ができてだいぶ良くなったようです。ただ、子供の数は増えているので、有明スポーツセンターの子供向けスポーツ教室はキャンセル待ち状態。
塾は、SAPIX、日能研など必要なものは豊洲にあります。ざっと、ネットで探した感じですが、ピアノ教室などは少なそう。どうしても習わせたいものがある親は事前調査が必須です。

埋め立て地である

これは個々人の受け取り次第です。同じ値段、同じ周辺環境だとして、埋立地vsそれ以外の土地だったら、100人中100人が『それ以外の土地』を選ぶでしょう。ということは、埋立地の分安くなければいけないわけです。あなたはこの値段を安いと思いますか？安いと思うなら買いです。

まとめ

周辺を見渡しても、マンションは多いです。そのため、有明で買いたいなら、この物件は間違いない選択肢ではあります。
モデルルームには行っていないので、間違いなどあればコメントいただけると大変助かります。
このほか、レビュー希望の物件があれば、是非コメントください！！！（大規模物件に限る）