物件No.4 プラウドシティ吉祥寺は買いか?

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!

今日は「プラウドシティ吉祥寺」です。3連続プラウド!東のプラウド(東雲)、南のプラウド(日吉)と来たので、今度は西のプラウドです。相変わらず大規模ですねぇ~。総戸数678戸をこれまた2020年に供給(一部2021年)とのことで、2020年はオリンピックイヤーではなく、プラウドイヤーです。

なお、レビューは以下の順番で行います。よくあるレビューサイトのように、結論を最後に書くのは嫌いです。そんな資料は会社じゃ読んでもらえません。なので、私のレビューは以下の順番で行います。
・基本情報
・買いか否か
・評価内容(9項目100点満点)
・このマンションのいいところ
・このマンションの悪いところ
・まとめ

なお、評価尺度は完全に個人的見解です。最終的にはご自身の意見を優先させてください。また、確実性は保証しませんので、気になるところはモデルルームで確認してください。

「プラウドシティ吉祥寺」

基本情報

吉祥寺という仮面を被った東京都三鷹市下連雀に建てられる新築マンションです。まぁ、某物件が練馬区付近で吉祥寺ブランドを名乗っているのを見たことがあるので、それに比べればかわいいもんです。こちらの物件は、吉祥寺駅から遠いものの、井の頭公園を挟んだ立地なので、吉祥寺っぽさは感じられるでしょう。
公式ホームページは以下です。


物件概要の抜粋

物件名 プラウドシティ吉祥寺
売主 野村不動産
施工 長谷工コーポレーション
販売開始時期 2018年12月頃
所在地 東京都三鷹市下連雀五丁目930番1、930番53(地番)
交通情報 JR中央線 「吉祥寺」駅 徒歩23分/バス10分(バス停まで0分)
土地 所有権
用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート (一部鉄骨造) 地上8階
専有面積 66.36m2 ~ 83.70m2
入居時期 第1工区:2020年3月中旬 (予定)
第2工区:2021年3月中旬 (予定)
総戸数 678戸

正確な位置は以下です

吉祥寺は私にとっては、パチンコをしに行くか飲みに行く場所です。サンロード側はまだマシですが、あまり子供を連れて駅前を歩きたいとは思いません。とは言うもののJR沿線の駅はこんなものと言われればその通りです。どうしてもパチンコ屋や飲み屋が並んで汚い雰囲気が出てしまいます。JRの駅近は資産性は保たれても、子供を育てるのに適さないという永遠の悩みです。

買いか否か

(バスを妥協できるなら)買いの物件です。
後述しますが、建物は素晴らしいです。あまり悪いところが見当たらないため、バス便であることを許容できれば買いです。また、バス便の割に便利(マンション目の前にバス停がある、本数が多い)なので、その点でも評価が難しい。(最終的にはご自身の意見を尊重ください)

評価内容

9項目(各10点、設備仕様のみ20点)で判断します。

Point1.立地 0点/10点

繰り返します。バス便です。吉祥寺、三鷹、いずれにもバスで10分、本数は多いですが、雨の日は満員乗れないことも考えられます。共働きにはしんどいです。吉祥寺からも、朝の中央線は修羅の道、快速はギュウギュウに詰め込まれて新宿まで18分、渋谷までは始発ですが、25分程度かかります。一場力世帯で、新宿勤務でギリギリありか。

Point2.売主・施工・管理 8点/10点

売主は腐っても野村不動産なので安心。施工も大規模実績多数の長谷工。管理会社は野村不動産パートナーズ株式会社。大手×3でOK。もう長谷工にも慣れました。

Point3.価格 8点/10点

さすが野村。こちらもまた現実的な価格です。野村はこの点は好感が持てます。最初に売れる価格を考えて、その価格に収まるように値付けしてきます。家電業界のアイリスオーヤマみたいです。周辺の中古が坪220万程度ですから、新築価格を乗せて、坪230万(パンダ部屋)~坪280万程度。75m2で5,500万程度ですので、今の市況を考えると割安感があります。管理費は250円/m2との情報です。75m2なら18,750円。24時間有人管理の割に安いですね。

Point4.建物 6点/10点

周辺を見渡してもこの規模(600戸超え)は見当たりません。この辺りでは目立つ存在になるでしょう。エントランスもかっこいい!こういうマンションに住みたいものです。

建物としては周りに同じ大きさのものが多く、建物の高さだけでは目立ちません。ちなみに左側にあるシティコート下連雀はURの賃貸物件です。

ただ、どうにも詰め込み感がすごいです。こんな形で建設許可下りるんですね。敷地が縦に長いのが悔やまれる。おかげで、専用庭も少々狭い。大規模マンションである以上、道路にドカンと面して、道行く人から羨ましがられる存在であることが利用ですが、この物件は道路に面した部分が極端に少なく「あれ?奥行きそんなにあるの?」と、見た目と裸が全然違う人みたいな存在です。


西向きの住居って、寝室に東からの日差しが入るのがいいんですが、これじゃ入らないです。手前の棟は奥の棟の共用廊下からベランダ除かれてしまいそう。

Point5.管理体制 8点/10点

有人で24時間管理。しっかり実績のある会社(野村不動産パートナーズ株式会社)による管理。問題なし。

Point6.共用設備 6点/10点

あまりHPに情報が出ていないのですが、ゲストルーム、スタディルーム、ライブラリー、キッズスペース、マルチスペース、そしてラウンジが広そう。カフェや売店はなさそうですが、いずれも負の遺産になりやすいのと、ここは敷地内にスーパーマルエツがあるのと、バス停横にカフェができるとのことなので不要でしょう。その分、他のプラウドに比べて管理費が安いのかもしれません。

Point7. 間取り 5点/10点

よくある田の時です。

細長いです。横幅が6mの間取りもあり、使いづらいタイプの典型です。縦横比2:1より細くなると使いづらい、中古でも不利というのが市場の評価です。ただ、最近の物件は戸数を詰め込んでコストを抑えるために、このような間取りが多いのが現実です。リビングは12畳確保しているが、洋室(3)は開け放っておかないと解放感がありません。そうなると子供部屋は一つになるので、二人以上いると同性じゃないと厳しいですね。
また、洗面所がリビングinしているとことや、ウォールドアの窓部分に出っ張り壁があるのも野村式コストカットタイプの典型です。窓側の梁(下がり天井)はしっかり確認しましょう。アルコープは思いのほかしっかりとってありますが、プラウドシティ日吉ほどではありません。
天井は2.45mが基本で、日吉よりは高いですが、ハイサッシではありません。このタイプだと、下がり天井1.9mほどが多いので、それだと解放感は日吉ほどありません。
この間取り以外でも縦型のアイランドキッチンなど面白い間取りもありますので、選ぶのは楽しいでしょう。子育てしていると「アイランドキッチンだったらなぁ」と思うことが多々あります。家族で食卓囲むとどうしても、夫婦のどちらかが壁側になるので、どちらか手が離せないときに便利なんですよね。ただ、その分面積は取るので、最近のマンションでは見かけません。

Point8. 設備仕様 10点/20点

ディスポーザー、食洗機、床暖房など一通り揃っています。天然御影石カウンタートップ(オプションじゃないよね?)は分譲らしさが出ています。あとは野村さんはこだわりの布団クローゼット、玄関ハンズフリーキーもあります。また、こちらの物件でもIot連動。その他、細かいところは公式HPからは拾えませんでしたが、他のプラウドと同じであるとすれば、二重床(ミライフルだし当然?)、可動式ルーバー面格子、トイレ手洗いカウンターぐらいは揃っていることでしょう。
最近のコストカット部件らしさを感じる、分譲としての最小限という感じです。

Point9. 子育て 9点/10点

大きい公園も近いのと、周りは住宅街として完成されているので、病院や習い事すべて揃っていますので、十分に満足できます。駅から遠いですが、バスであれば夜道を歩かせる必要がないので、女の子でも安心です。
小学校は人数が増えてしまっているそうですが、伝統的なところが多く、新設校と比べて安心感はあります。また、私立中高一貫校も多いので、選択肢も多そうです。特に、男のお子さんをお持ちの方は、井の頭線沿いは賢い学校が多いので、受験をお考えの方にはいいですね。
ただ、子育て支援は23区よりは少ないです。たとえば、子供の医療費助成は所得制限があります。保育料も横浜市よりは安いですが、23区よりは高めです。それでも腐っても東京都です。許容できる範囲ではあります。

評価内容まとめ 60点/100点

建物の外見はは素晴らしいですが、立地(バス便)と詰め込み間取りと最低限の設備仕様で低い点数が付きました。この立地で大丈夫、部屋にも満足できる方にはおススメです。大規模で底堅く、中古で売り出しても周りのマンションに負けることはないです。近辺からの買い替えが多いことも予想されます。

このマンションのいいところ

必要な施設(駅以外)が近い

スーパーができますし、近辺も住宅街として完成されていますので、一通り揃っています。井の頭公園も近く、気晴らしに歩いて帰ってくることもできます。伝統がある学校も多い。

いい値付け

吉祥寺駅や三鷹駅前の物件は、普通のサラリーマンではもう手が出ません。5,000万代前半であれば、今の低金利であれば、13万程度、管理費修繕積立入れても16万弱ですので、一場力800万でもギリギリいける。(子供私立中高に入れると破産しますが)中古マンションは3,000万代になると急に買える人が増えます。そのため、15年ぐらいローン払えば残債割れになることはまずないです。そういう意味でも、ローン通るなら買ってしまうのも手です。ただ、今回部屋によって条件が大きく異なります。特に眺望、日当たり。同じ物件内で競合することが考えられるので、少しでも条件のいい部屋を選びましょう

バス便は思いのほか便利

朝は吉祥寺方面に一部専用レーンがあったり、思ったより便利です。中古で目に付く可能性は低くなりますが(まずは駅徒歩圏で探す人が多いので)、住み続けるには悪くないです。

エントランスがかっこいい

タイトルそのまま。天井高あってかっこいい。無駄に知り合いを呼びたくなる。

中央線と井の頭線の2路線使える

駅まではバスですが、新宿、渋谷に乗り換えなしで行けます。

震災には強そう

地盤がしっかりしています。近くにNTTのデータセンターがあるのも納得。また、7階建てですので震災時には強いです。会社から帰ってこれるかは別問題ですが。

吉祥寺駅に行けばそれなりに買い物できる

吉祥寺駅まで出れば、サンロード商店街、パルコ、アトレとファッションを楽しめるお店も多いです。

このマンションの悪いところ

バス便

もう何度も書いたので語りません。なお、吉祥寺駅は自転車置き場が多いので、自転車でも構わない人には使いやすいか?

駐車場が少ない

202台(機械式126台、平置48台、専用平置26台、身障者優先平置2台)とのことで、設置率30%程度。ちょっと少なくないですかね。抽選になりそうですが、この近辺であれば外で借りるにも苦労しなさそう。敷地が広いんだから、立体で平置きにできなかったのか。

天井高が低い

2.45mと低いです。これなら直床で天井高くしてもよかったのでは?と思うところですが、ミライフルもありますので、二重床だったんでしょう。ハイサッシでもないので、解放感は少ないと想定されます。

住民専用庭が狭い

600戸以上なのに、住民専用庭を含め緑化計画には不満が残ります。敷地の形が歪だから仕方ない面もありますが。

まとめ

この近辺で探している方には一番におススメできる物件でした!本物件については以上になります!レビュー希望の物件があれば、コメントください。(大規模物件に限る)書き間違いなどもあれば教えてもらえると大変助かります!

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