はじめに
どーも！ボンネット開け男です！
今日は「シティタワー大井町」です。
なんと、３か月ぶりにレビュー依頼をいただきました！これはレビューするっきゃない！
テンション上がり過ぎて、出張合間に現地行ってきちゃいました。建物は今月完成したそうでキャーかっこいい！
タワーマンションって言うよりは大きめの板状マンションに見えます。でかい壁。（２９階建てなので立派なタワーマンションです）
実は、私このマンション欲しいなぁと思っていたのですが、坪400万3LDKが8,000万～ということで一瞬で諦めました。買える人が羨ましい。妬ましい。地主に生まれたかった。
この物件は2017年頃に販売が開始され、2019年7月時点でも絶賛販売中です。掲示板情報ですと、150戸ぐらい残っているそうです。販売戸数が500戸弱なので、住友不動産にしては順調なスピード感ですね。
完成前に売れ残っていると、売れ残り！売れ残り！と騒ぐ輩がいますが、そもそもすみふや東急は完成前の完売を目指してないですからね。ここに関しては、第一期から順調に値上げして売っています。
すでに建物は完成しているにも関わらず、入居が来年5月以降と完全に来期の決算に回しています。余裕しか感じない。交渉しても値下げしてもらえる状況は皆無です。
前置きが長くなってしまったので、そろそろレビューしていきます。なお、レビューは以下の順番で行います。
・基本情報
・買いか否か
・評価内容(9項目100点満点)
・このマンションのいいところ
・このマンションの悪いところ
・まとめ
なお、評価尺度は完全に個人的見解です。最終的にはご自身の意見を優先させてください。また、確実性は保証しませんので、気になるところはモデルルームで確認してください。
シティタワー大井町
基本情報
東京都品川区大井一丁目に建てられる新築マンションです。旧東海道より海側（東側）と違い、しっかりした地盤です。品川シーサイド周辺の大規模マンションは、浅瀬とはいえ埋立地に建てられたマンションですが、ここは海からしっかり坂を上って来た土地に建てられています。
内陸でこの規模(総戸数500戸以上)のマンションは再開発が絡まないとなかなか出てこない貴重な物件です
公式ホームページは以下です。
物件概要の抜粋
| 物件名 | シティタワー大井町 |
| 売主 | 住友不動産 |
| 施工 | 西松建設株式会社 |
| 販売開始時期 | 2017年頃 |
| 所在地 | 東京都品川区大井一丁目5000-1（地番） |
| 交通情報 | JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分 東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分 東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分 東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分 JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分 |
| 土地 | 所有権 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階建 地下1階建 |
| 専有面積 | 23.60m2～85.68m2（専有トランクルーム面積／0.32m2～0.65m2含む） ※2019年7月時点の先着順住戸から |
| 入居時期 | 2020年5月下旬 |
| 総戸数 | 635戸（非分譲住戸142戸含む）その他事務所4区画、店舗6区画、保育施設 |
正確な位置は以下です
大井町駅の西側です。徒歩4分で29階建なら、駅から出てすぐ見えるかなぁと思っていたら、でっかいホテルのせいで見えませんでした。
駅から見えた方が資産性は上がる（目立つため）ので、残念。
それでは、歩いてみます。最短ルートだと途中まで大通りで、そこから細い道に入るようです。
隙間から、なんだかどでかい建物が見えます。
ひょっとしてあれが、
でたあああああああ！シティタワー大井町だ！圧巻の大きさ。駅からは見えないですが、これは目立ちます。
大井町は飲み屋街のイメージがあったんですが、この道はそんなことないですね。確かに途中に何件か飲み屋があったので、夜の雰囲気は要確認ですが、険悪施設（パチンコ、キャバクラ、風俗など）は見当たりませんでした。また、最短ルートじゃなければ、＋2分ぐらいで大通り沿いを歩いてこれるので安心です。
ちなみに、最短ルートを通って、改札から４分半でした。
買いか否か
微妙・・・な物件です。（シティタワーズ東京ベイと同じ評価・・・）
ただ、有明と違うのは、町としてほぼ完成しているのでリスクは小さいということですね。
あちらは、国家戦略特区とやらに指定されて、商業施設もこれからでしたが、こちらは駅前のヨーカドー含め、ほぼ出来上がってます。大きく町が変わる心配がありま・・・・・す。
そう、変わる可能性があるんですね。それは、羽田新ルートの飛行機騒音の問題です。ご丁寧に物件概要に書いてあります。この物件の唯一の懸念点はここになります。
まぁ、あとは買うにしても、順調に値上げされてますからねぇ。すみふは第一期に買うに限ります。（最終的にはご自身の意見を尊重ください）
評価内容
9項目(各10点、設備仕様のみ20点)で判断します。
Point1.立地 10点/10点
満点！
まず路線。東京・新橋にも新宿・渋谷にも一本で出れます。これは山手線の駅と考えていいレベルです。それに加えて、お台場・有明にも一本で出れますし、今後JRの羽田空港アクセス線ができれば羽田空港にも一本で行けます。欠点は京浜東北の朝の混み具合ぐらいです。ここ住む人はりんかい線の運賃の高さなんて気にしません。
さらに、駅近。駅No1物件で、今後ここよりいい立地の物件は出ないと思われます。あらたな区画整理が入れば別ですが、この物件の再開発すら権利関係で１０年かかってますから、向こう１０年は安泰です
さらに、西側が戸建て住宅街！ここは再開発の端っこであり、西側は戸建て住宅街が広がります。
※真ん中の建設中の建物がシティタワー大井町になります。
この戸建て住宅街がなくなることはほぼなく、西向きは永久に眺望が変わることはないです。大規模マンションが多数建てられる地域（湾岸など）は、海向きでもない限り、いきなり目の前にマンションが建ってしまい、今までの風景が一気に変わることがあります。転生したらスライムだったレベルのガッカリ感になる可能性があります。その点ここの住宅街は第一種住居地域ですから、３階建て以上が建つことはほぼありえません。
これだけ揃った大規模マンションはほぼありません。満点！
Point2.売主・施工・管理 10点/10点
売主は住友不動産で安心。施工も西松建設株式会社、管理会社は未定ですが、問題があれば変えられます。この規模のマンションを買う人が、管理を怠るわけがありません。問題ないでしょう。
Point3.価格 2点/10点
昨今の市場を考えれば坪400万～500万はまぁ妥当なんですが、高い。先着順で残っている3LDKは軒並み9,000万程度。普通のパワーカップルじゃ手がないでしょう。
大井町は利便性がいいので中古も底堅く、１０年前ぐらい前に販売されたマンションは軒並み値上がりしています。しかし、9,000万のマンションが値上がりして億ションになることはないでしょう。8,000万超えると、買える層が一気に減ります。資産価値があるとはいえ、このグロス(総額)はしんどい。
また、当然のように管理費・修繕積立金はそれなりの額です。管理費が70m2で2.2万、修繕積立金が0.7万程度で、合計2.9万円です。タワーだと修繕積立金の上がり幅も大きいです。
今(2019年7月時点)だと、1期より値上げした価格で買うしかないわけですから、それも含めると残念な2点です。
Point4.建物 10点/10点
駅ナンバーワン物件で超目立ちます。（この辺から、シティタワーズ東京ベイのレビューの使い回しが増えそう。）
29階建てですから、ざっと90mの高さ、目に入れない方が無理です。タワーなので、専用庭はないですがが、しっかり公開空地が広く、植栽も育てば立派になりそうです
また、柱が外に出ており、重厚感があります。オフィスビルと見間違うほどのかっこよさです。
Point5.管理体制 10点/10点
有人で24時間管理。防災センターもある。もちろんコンシェルジェもいる。管理会社は未定だが問題なし。
Point6.共用設備 8点/10点
最上階にスカイラウンジがあり、眺めは最高です。
そのほかの設備に関しては、HPからは読み取れないのですが、ゲストルームは２部屋あるようです。そのほか、お金のかかりそうな無駄な共有施設はないので合格点です。
毎度言ってますが、個人的にはスタディルームは欲しいなぁ。部屋に書斎がないだけに。（このブログは子供がお昼寝中にリビングで書いています。書斎欲すぃ）ゴミ捨て場は各階です。
Point7. 間取り 7点/10点
いろいろな間取り（1R～3LDK）があり一概には言えないですが、今公式HPに載っている3LDKの間取りは、この前のシティタワーズ東京ベイと同じくほぼ満点です。こんな間取りの部屋に住みたい！
西向きである(土地の形状的に仕方ない)こと、バルコニーが狭い、洗面室の収納が狭い、リビングがやや狭いというのは欠点なので、７点。
いいところ
・リビング側アウトフレーム
（タワーはリビング柱食いこみも多い）
・廊下が短い
・音が気になるトイレ、風呂が部屋に接していない
いつか間取りだけで一記事書きたい(いつも言っている）
Point8. 設備仕様 15点/20点
可もなく不可もなくです。
以下の記事の、仕様の悪い条件はほとんど満たしていません。
個人的には、包丁が上に入れられるスマートポケットはありがたいです。
リビングにバルコニーがない部屋は解放感凄い
Point9. 子育て 8点/10点
周りに公園は少ないです。これは諦めてください。駅近にでかい公園を求めることに無理があります。消費税上がるの反対だけど、社会保険料安くしろよってぐらい無理です。
ただ、品川区は子育てにめちゃくちゃ力を入れています。公立の中高一貫校を増やしたりと、何かと率先してやります。こういう姿勢は大好きです。細かいところだと、保育料の第二子の割引の考え方が違います。他の自治体だと、同じタイミングで保育園に入ってないと第二子は半額にならない（つまり年子だとして、上の子小学一年生、下の子保育園６歳クラスだと、保育料は全額払う）のですが、品川区は上の子が小学三年生まで第一子としてカウントします。珍しい。
その他、小学校の選択制も導入しているのと、学童保育も力を入れています。学童は、すべての品川区立小学校にあり、たったの4,250円で夜７時まで（しかも少量の間食あり！）預かってもらえます。他の自治体に比べるとかなり手厚いです。詳しくは「すまいるスクール」で検索してみてください。
町も出来上がっていますので、小児科、習い事、もろもろ揃っています。
保育園が少し入りづらいですが、毎年認可園が増えていて改善が図られていることと認可外への補助も手厚いので十分です。
欠点は公園と保育園。8点とします。
評価内容まとめ 80点/100点
いい点数が付きました。建物、立地、仕様、売主・管理はいいのですが、価格は高いです。しかも「すみふ」物件を1期以外で買うのはリスキー。しかし、新築マンションの供給が減っている今、こういう物件を泣く泣く買わざる得ないのも事実。1期で決断できなかった自分を呪うしかありません。
利便性もよく、湾岸を嫌う層からも支持が得られるでしょう。底堅く、中古に出して値崩れもないです。価格を除くと問題は飛行機の騒音だけです。
飛行機の騒音の問題は懸念点
物件概要には以下のように書いてあります
「※本物件敷地上空約300ｍ、水平距離420ｍの位置に2020年に向けた羽田空港の新航路の計画発表がされています。（平成28年4月 国土交通省HPより）計画が決定した際には本物件の住環境（騒音等）に影響が生じる場合があります。 」
飛行機の音はとてつもないです。
ただ、こればかりは個人差があります。実際の音を聞いて許容できるか調べるしかありません。是非、羽田空港のデッキで聞いてみましょう。
私はパチンコ屋でも寝れる人間なので一切気になりませんが、うちの奥さんは美術館でも寝れない人間なので無理でしょう。
私は飛行機問題が理由で品川区のマンションは止めることにしたので、是非とも大騒音で悩まされてほしい。（ゴミみたいな性格ですみません）
まとめ
大井町は利便性を考えると間違いない位置です。そこの駅近×大規模ですので、悪くない選択肢でしょう。
モデルルームには行っていないので、間違いなどあればコメントいただけると大変助かります。
このほか、レビュー希望の物件があれば、是非コメントください！！！（大規模物件に限る）