物件No.1 晴海フラッグは買いか?④~予定価格と維持費~(選手村マンションHARUMI FLAG)

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!
今回は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の予定価格と維持費についてです。前回のモデルルーム訪問記では、価格の話に行く前で力尽きてすみませんでした。
前回の記事はこちらから


※なお、価格は2019年5月時点の予定のものです。特に維持費は今後変更になる可能性大です。申し込みする人は、最新情報を確認してから買いましょう。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の予定販売価格と維持費(管理費、修繕積立金)

価格は、5階、9階、13階、17階の予定価格が公開されていました。このブログでは、9階の価格を載せていきます。
というのも、現在の予定価格では階数による差はほとんどないです。9階を基準に、5階なら-100万、13階なら+100万、17階なら+200万と読みかえればほぼ問題ありません。(ただし、PARKのB棟やC棟で、A棟やF棟より高くなり海が見える15階以上は価格が跳ね上がりますので注意)
また、予定価格のため「XX万円台」という形で公開されています。このブログでは、「7,900万円台」に関しては「7,999万円」のように上限で記載します。
管理費、修繕積立金についても予定金額です。ここは特に修正が入りそうな気がします。修繕積立金の上がり幅について質問しましたが、「決まっていない。6月以降に公開する」の一点張りでした。

PARK VILLAGEの予定価格と維持費

PARK VILLAGEのA棟予定価格と維持費

PARK VILLAGEで一番眺望がよくレインボーブリッジが見える棟です。坪400万程度と今回売り出しの中で一番高いです。

部屋 901 902 903
タイプ 6A106 6A92 6A86A
間取り 4LDK 3LDK 3LDK
平米数 106.82 92.62 86.55
坪数(坪) 32.4 28.1 26.2
価格(万円) 12,999 10,899 10,199
坪単価 401.6 388.3 388.9
管理費 34,670 30,100 28,130
修繕積立 15,490 13,440 12,550
維持その他 3,350 3,350 3,350
維持費合計 53,510 46,890 44,030
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 385,397 323,136 302,382
毎月支払い 438,907 370,026 346,412
部屋 904 905 906 907
タイプ 6A86B 6A78 6A86C 6A103
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 86.55 78.07 86.55 103.37
坪数(坪) 26.2 23.7 26.2 31.3
価格(万円) 次期
販売
9,299 次期
販売
12,499
坪単価 393.1 399.0
管理費 28,130 25,380 28,130 33,600
修繕積立 12,550 11,310 12,550 14,990
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 44,030 40,040 44,030 51,940
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 次期
販売
275,699 次期
販売
370,573
毎月支払い 315,739 422,513

PARK VILLAGEのB棟予定価格と維持費

中庭ビューですが、前の棟とは距離があるので日当たりはいい棟です。一部南西向きはを除けば、南向きで坪270万前後

部屋 901 902 903 904
タイプ 6B85A 6B81 6B86 6B70
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 2LDK
平米数 85.15 81.80 86.53 70.81
坪数(坪) 25.8 24.8 26.2 21.5
価格(万円) 8,599 8,099 次期
販売
5,999
坪単価 333.3 326.7 279.6
管理費 26,650 25,610 27,090 22,160
修繕積立 12,350 11,860 12,550 10,270
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 42,350 40,820 42,990 35,780
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 254,945 240,121 次期
販売
177,860
毎月支払い 297,295 280,941 213,640
部屋 905 906 907 908
タイプ 6B78A 6B75A-b 6B75B-b 6B75C-b
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 78.83 75.46 75.46 75.46
坪数(坪) 23.9 22.9 22.9 22.9
価格(万円) 6,299 次期
販売
次期
販売
6,199
坪単価 263.7 271.1
管理費 24,680 23,620 23,620 23,620
修繕積立 11,430 10,930 10,930 10,930
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 39,460 37,900 37,900 37,900
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 186,754 次期
販売
次期
販売
183,789
毎月支払い 226,214 221,689
部屋 909 910 911 912
タイプ 6B85B 6B80A 6B80B 6B78B
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 85.78 80.19 80.19 78.85
坪数(坪) 26.0 24.3 24.3 23.9
価格(万円) 6,799 次期
販売
6,499 6,699
坪単価 261.6 267.4 280.4
管理費 26,650 25,100 25,100 24,680
修繕積立 12,350 11,630 11,630 11,430
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 42,350 40,080 40,080 39,460
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 201,578 次期
販売
192,684 198,613
毎月支払い 243,928 232,764 238,073

PARK VILLAGEのC棟予定価格と維持費

南向きの中庭ビューと西向きの道路ビューの棟です。B棟と比べて、日当たりが悪い部屋が多く、その分坪単価250万以下の部屋があります。

部屋 913 912 911 910
タイプ 6C87A 6C66C 6C87B 6C66B
間取り 4LDK 2LDK 3LDK 2LDK
平米数 87.39 66.85 87.43 66.59
坪数(坪) 26.5 20.3 26.5 20.2
価格(万円) 6,499 次期
販売
6,499 5,599
坪単価 245.4 245.3 277.5
管理費 27,350 20,920 27,360 20,850
修繕積立 12,930 9,900 12,940 9,860
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 43,630 34,170 43,650 34,060
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 192,684 次期
販売
192,684 166,000
毎月支払い 236,314 236,334 200,060
部屋 909 908 907 906
タイプ 6C66A 6C85 6C92 6C72
間取り 2LDK 3LDK 3LDK 2LDK
平米数 66.59 85.16 92.45 72.46
坪数(坪) 20.2 25.8 28.0 22.0
価格(万円) 5,599 次期
販売
7,399 次期
販売
坪単価 277.5 264.1
管理費 20,850 26,650 28,940 22,680
修繕積立 9,860 12,600 13,650 10,720
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 34,060 42,600 45,940 36,750
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 166,000 次期
販売
219,367 次期
販売
毎月支払い 200,060 265,307
部屋 905 904 903 902 901
タイプ 6C83B 6C78B 6C78A 6C83A 6C91
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 83.44 78.56 78.56 83.44 91.73
坪数(坪) 25.3 23.8 23.8 25.3 27.8
価格(万円) 6,899 6,599 次期
販売
次期
販売
7,599
坪単価 272.9 277.2 273.4
管理費 26,120 24,580 24,580 26,120 28,710
修繕積立 12,350 11,640 11,640 12,350 13,580
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 41,820 39,570 39,570 41,820 45,640
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 204,543 195,649 次期
販売
次期
販売
225,297
毎月支払い 246,363 235,219 270,937

PARK VILLAGEのF棟予定価格と維持費

現在は海ビュー(豊洲市場)ですが、今後晴海ふ頭客船ターミナル次第で眺望が変わる可能性がある棟です。現時点では海ビューということで、B棟よりは高く、坪300万前後です。

部屋 913 912 911 910
タイプ 6F89 6F86B-a 6F86A-a 6F88-a
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 89.05 86.72 86.72 88.47
坪数(坪) 27.0 26.3 26.3 26.8
価格(万円) 次期
販売
次期
販売
8,399 8,699
坪単価 319.6 324.5
管理費 26,540 25,850 25,850 26,360
修繕積立 11,750 11,450 11,450 11,670
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 41,640 40,650 40,650 41,380
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 次期
販売
次期
販売
249,015 257,910
毎月支払い 289,665 299,290
部屋 909 908 907 906
タイプ 6F103 6F84 6F81 6F75C
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 103.06 84.96 81.76 75.57
坪数(坪) 31.2 25.7 24.8 22.9
価格(万円) 10,199 7,599 7,299 次期
販売
坪単価 326.6 295.2 294.6
管理費 30,710 25,310 24,360 22,530
修繕積立 11,750 11,220 10,790 9,980
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 45,810 39,880 38,500 35,860
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 302,382 225,297 216,402 次期
販売
毎月支払い 348,192 265,177 254,902
部屋 905 904 903 902 901
タイプ 6F75B 6F75A 6F86D 6F86C 6F85
間取り 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK 3LDK
平米数 75.57 75.57 86.85 86.85 85.42
坪数(坪) 22.9 22.9 26.3 26.3 25.9
価格(万円) 6,999 6,999 7,599 次期
販売
7,799
坪単価 305.6 305.6 288.7 301.3
管理費 22,530 22,530 25,880 25,880 25,460
修繕積立 9,980 9,980 11,470 11,470 11,270
維持その他 3,350 3,350 3,350 3,350 3,350
維持費合計 35,860 35,860 40,700 40,700 40,080
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額 207,508 207,508 225,297 次期
販売
231,226
毎月支払い 243,368 243,368 265,997 271,306

PARK VILLAGEの棟ごとの維持費

結論から言うと、棟単体で見ると昨今の相場ぐらいと思います。
毎月の管理費、修繕積立金、棟・街区・全体の3つに分かれていて、上述の表はそれらの合計だけ書いています。内訳は、かなり複雑です。
(例)PARK VILLAGE A棟901(6A106)の管理費の内訳

街区 全体 合計
19,500 5,660 9,510 34,670

(例)PARK VILLAGE A棟901(6A106)の修繕積立金の内訳

街区 全体 合計
8,870 5,550 1,070 15,490

となっています。
棟だけで使う施設(ゴミ捨て場、エレベーターなど)に関しては、棟の管理費で管理するでしょうし、街区で共通で使うもの(駐車場、街区専用の共用施設)に関しては、街区の管理費でしょうし、外の植栽などは全体の管理費でしょう。
ただ、どこに線引きがあるかについては、5月時点では未公開でした。6月以降に正式な価格表が出るまでには用意できる見込みと営業さんは言っていました。
それで、棟の管理費は同じ棟では共通(平米単価が同じ)ですが、街区の中では棟ごとに異なります。PARKの場合は、以下のようになります。
棟ごとの管理費(単位:円/平米)

街区 全体 合計 80m2換算
A棟 183 53 89 325 26,000
B棟 171 53 89 313 25,040
C棟 171 53 89 313 25,040
F棟 156 53 89 298 23,840

1つ1つの棟は中規模(住戸数100~300)なので、あまりスケールメリットが出てないです。棟単体で見れば、80m2換算で1.5万程度なので、各階ゴミ捨て場やディスポーザーを考えれば、とっても妥当です。そして、街区ごとのコンシェルジェ人件費、共用施設費。全体は防災センターを考えれば妥当と思います。
トータルで見ると高く見えてしまう不思議。

棟ごとの修繕積立金(単位:円/平米)

街区 全体 合計 80m2換算
A棟 83 52 10 145 11,600
B棟 83 52 10 145 11,600
C棟 86 52 10 148 11,840
F棟 70 52 10 132 10,560

修繕積立金の上がり幅は現時点では不明ですが、中規模板状であれば、棟の部分だけでも10年後に2倍、20年後に2.5倍ぐらいが計画の相場です。(実際に上げるかはマンション次第ですが、新築マンション購入時の説明だと、これぐらいが多い様に思います)
仮に20年後に2.5倍になるとかなりの維持費になりますね。

SEA VILLAGE

SEA VILLAGEのA棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。一部南西向きはレインボーブリッジも見えます。
※執筆中※

SEA VILLAGEのB棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。
※執筆中※

SEA VILLAGEのD棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。SEA VILLAGEの中では一番安い部屋があります。
※執筆中※

SEA VILLAGEの平均坪単価、棟ごとの維持費

※執筆中※

SEA VILLAGEのまとめ

※執筆中※

管理費高すぎない?

※執筆中※

修繕積立金高すぎない?

※執筆中※

駐車場足りなくない?

※執筆中※

さいごに

※執筆中※

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コメント

  1. リゲイン より:

    ボンネット開け男さん
    はじめてメールいたします。リゲインです。
    私もマンションが大好きですでに3回売却して4回目に買った家に今住んでいます。先日、初めてこのブログを拝見し、文章が非常に面白く読み易かったので一気に読んでしまいました。内容も東雲プラウドのブログの偏見部分も私もすごく同意してしまいましたしし、晴海フラッグのブログも楽しみに読ませていただいています。
    私も晴海フラッグの購入を検討していて、いまSEA VILLAGEのD棟の4D90Aを検討しています。当初は私もPARK VILLAGEF棟の南東向きを中心に検討していたのですが、ビューバスと水回りの導線に一目惚れしてしまい、家族を説得中です。
    4D90Aについてもボンネットさんの意見等あれば教えてください。
    SEA VILLAGE部分の記事の更新を楽しみにしております。

    • papa117 より:

      リゲインさん

      訪問ありがとうございます!
      メールと書いてありますが、コメントで大丈夫でしょうか!?

      4回も家を買ってるだけあって、やはりお目が高い!4D90Aはかなりおススメできる部屋です!
      SEA VILLAGEは眺望はどの部屋もほとんど変わらないので、間取りとグロス(総額)勝負になります。
      その点ビューバスの4D90Aはおススメできる部屋です。
      両面バルコニーの部屋もいいですが、ビューバスの方が価値があると考えます!

      ブログさぼり気味だったので、すぐ書きますね!少々お待ちを