物件No.1 晴海フラッグは買いか？④～予定価格と維持費～(選手村マンションHARUMI FLAG)

はじめに

どーも！ボンネット開け男です！
今回は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の予定価格と維持費についてです。前回のモデルルーム訪問記では、価格の話に行く前で力尽きてすみませんでした。
前回の記事はこちらから

物件No.1 晴海フラッグは買いか？③～モデルルーム訪問記～(選手村マンションHARUMI...

https://papa111.com/2019/05/19/harumiflag3/

はじめにどーも！ボンネット開け男です！お待たせしました！ついに「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のモデルルームに行ってきたので、訪問記を書きます！どういう構成にしようか迷ったんですが、行ってきた感じが伝わるように、時系列で記載します。大事な話は最後の商...

※なお、価格は2019年5月時点の予定のものです。特に維持費は今後変更になる可能性大です。申し込みする人は、最新情報を確認してから買いましょう。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の予定販売価格と維持費（管理費、修繕積立金）

価格は、５階、９階、１３階、１７階の予定価格が公開されていました。このブログでは、９階の価格を載せていきます。
というのも、現在の予定価格では階数による差はほとんどないです。９階を基準に、５階なら－100万、１３階なら＋100万、１７階なら＋200万と読みかえればほぼ問題ありません。（ただし、PARKのB棟やC棟で、A棟やF棟より高くなり海が見える１５階以上は価格が跳ね上がりますので注意）
また、予定価格のため「XX万円台」という形で公開されています。このブログでは、「7,900万円台」に関しては「7,999万円」のように上限で記載します。
管理費、修繕積立金についても予定金額です。ここは特に修正が入りそうな気がします。修繕積立金の上がり幅について質問しましたが、「決まっていない。６月以降に公開する」の一点張りでした。

PARK VILLAGEの予定価格と維持費

PARK VILLAGEのA棟予定価格と維持費

PARK VILLAGEで一番眺望がよくレインボーブリッジが見える棟です。坪400万程度と今回売り出しの中で一番高いです。

部屋	901	902	903
タイプ	6A106	6A92	6A86A
間取り	4LDK	3LDK	3LDK
平米数	106.82	92.62	86.55
坪数(坪)	32.4	28.1	26.2
価格(万円)	12,999	10,899	10,199
坪単価	401.6	388.3	388.9
管理費	34,670	30,100	28,130
修繕積立	15,490	13,440	12,550
維持その他	3,350	3,350	3,350
維持費合計	53,510	46,890	44,030
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	385,397	323,136	302,382
毎月支払い	438,907	370,026	346,412

部屋	904	905	906	907
タイプ	6A86B	6A78	6A86C	6A103
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	86.55	78.07	86.55	103.37
坪数(坪)	26.2	23.7	26.2	31.3
価格(万円)	次期販売	9,299	次期販売	12,499
坪単価	次期販売	393.1	次期販売	399.0
管理費	28,130	25,380	28,130	33,600
修繕積立	12,550	11,310	12,550	14,990
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	44,030	40,040	44,030	51,940
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	次期販売	275,699	次期販売	370,573
毎月支払い	次期販売	315,739	次期販売	422,513

PARK VILLAGEのB棟予定価格と維持費

中庭ビューですが、前の棟とは距離があるので日当たりはいい棟です。一部南西向きはを除けば、南向きで坪270万前後

部屋	901	902	903	904
タイプ	6B85A	6B81	6B86	6B70
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	2LDK
平米数	85.15	81.80	86.53	70.81
坪数(坪)	25.8	24.8	26.2	21.5
価格(万円)	8,599	8,099	次期販売	5,999
坪単価	333.3	326.7	次期販売	279.6
管理費	26,650	25,610	27,090	22,160
修繕積立	12,350	11,860	12,550	10,270
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	42,350	40,820	42,990	35,780
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	254,945	240,121	次期販売	177,860
毎月支払い	297,295	280,941	次期販売	213,640

部屋	905	906	907	908
タイプ	6B78A	6B75A-b	6B75B-b	6B75C-b
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	78.83	75.46	75.46	75.46
坪数(坪)	23.9	22.9	22.9	22.9
価格(万円)	6,299	次期販売	次期販売	6,199
坪単価	263.7	次期販売	次期販売	271.1
管理費	24,680	23,620	23,620	23,620
修繕積立	11,430	10,930	10,930	10,930
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	39,460	37,900	37,900	37,900
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	186,754	次期販売	次期販売	183,789
毎月支払い	226,214	次期販売	次期販売	221,689

部屋	909	910	911	912
タイプ	6B85B	6B80A	6B80B	6B78B
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	85.78	80.19	80.19	78.85
坪数(坪)	26.0	24.3	24.3	23.9
価格(万円)	6,799	次期販売	6,499	6,699
坪単価	261.6	次期販売	267.4	280.4
管理費	26,650	25,100	25,100	24,680
修繕積立	12,350	11,630	11,630	11,430
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	42,350	40,080	40,080	39,460
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	201,578	次期販売	192,684	198,613
毎月支払い	243,928	次期販売	232,764	238,073

PARK VILLAGEのC棟予定価格と維持費

南向きの中庭ビューと西向きの道路ビューの棟です。B棟と比べて、日当たりが悪い部屋が多く、その分坪単価250万以下の部屋があります。

部屋	913	912	911	910
タイプ	6C87A	6C66C	6C87B	6C66B
間取り	4LDK	2LDK	3LDK	2LDK
平米数	87.39	66.85	87.43	66.59
坪数(坪)	26.5	20.3	26.5	20.2
価格(万円)	6,499	次期販売	6,499	5,599
坪単価	245.4	次期販売	245.3	277.5
管理費	27,350	20,920	27,360	20,850
修繕積立	12,930	9,900	12,940	9,860
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	43,630	34,170	43,650	34,060
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	192,684	次期販売	192,684	166,000
毎月支払い	236,314	次期販売	236,334	200,060

部屋	909	908	907	906
タイプ	6C66A	6C85	6C92	6C72
間取り	2LDK	3LDK	3LDK	2LDK
平米数	66.59	85.16	92.45	72.46
坪数(坪)	20.2	25.8	28.0	22.0
価格(万円)	5,599	次期販売	7,399	次期販売
坪単価	277.5	次期販売	264.1	次期販売
管理費	20,850	26,650	28,940	22,680
修繕積立	9,860	12,600	13,650	10,720
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	34,060	42,600	45,940	36,750
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	166,000	次期販売	219,367	次期販売
毎月支払い	200,060	次期販売	265,307	次期販売

部屋	905	904	903	902	901
タイプ	6C83B	6C78B	6C78A	6C83A	6C91
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	83.44	78.56	78.56	83.44	91.73
坪数(坪)	25.3	23.8	23.8	25.3	27.8
価格(万円)	6,899	6,599	次期販売	次期販売	7,599
坪単価	272.9	277.2	次期販売	次期販売	273.4
管理費	26,120	24,580	24,580	26,120	28,710
修繕積立	12,350	11,640	11,640	12,350	13,580
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	41,820	39,570	39,570	41,820	45,640
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	204,543	195,649	次期販売	次期販売	225,297
毎月支払い	246,363	235,219	次期販売	次期販売	270,937

PARK VILLAGEのF棟予定価格と維持費

現在は海ビュー(豊洲市場)ですが、今後晴海ふ頭客船ターミナル次第で眺望が変わる可能性がある棟です。現時点では海ビューということで、B棟よりは高く、坪300万前後です。

部屋	913	912	911	910
タイプ	6F89	6F86B-a	6F86A-a	6F88-a
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	89.05	86.72	86.72	88.47
坪数(坪)	27.0	26.3	26.3	26.8
価格(万円)	次期販売	次期販売	8,399	8,699
坪単価	次期販売	次期販売	319.6	324.5
管理費	26,540	25,850	25,850	26,360
修繕積立	11,750	11,450	11,450	11,670
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	41,640	40,650	40,650	41,380
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	次期販売	次期販売	249,015	257,910
毎月支払い	次期販売	次期販売	289,665	299,290

部屋	909	908	907	906
タイプ	6F103	6F84	6F81	6F75C
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	103.06	84.96	81.76	75.57
坪数(坪)	31.2	25.7	24.8	22.9
価格(万円)	10,199	7,599	7,299	次期販売
坪単価	326.6	295.2	294.6	次期販売
管理費	30,710	25,310	24,360	22,530
修繕積立	11,750	11,220	10,790	9,980
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	45,810	39,880	38,500	35,860
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	302,382	225,297	216,402	次期販売
毎月支払い	348,192	265,177	254,902	次期販売

部屋	905	904	903	902	901
タイプ	6F75B	6F75A	6F86D	6F86C	6F85
間取り	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK	3LDK
平米数	75.57	75.57	86.85	86.85	85.42
坪数(坪)	22.9	22.9	26.3	26.3	25.9
価格(万円)	6,999	6,999	7,599	次期販売	7,799
坪単価	305.6	305.6	288.7	次期販売	301.3
管理費	22,530	22,530	25,880	25,880	25,460
修繕積立	9,980	9,980	11,470	11,470	11,270
維持その他	3,350	3,350	3,350	3,350	3,350
維持費合計	35,860	35,860	40,700	40,700	40,080
もしもフルローン(35年1.3%固定)で買ったら
毎月返済額	207,508	207,508	225,297	次期販売	231,226
毎月支払い	243,368	243,368	265,997	次期販売	271,306

PARK VILLAGEの棟ごとの維持費

結論から言うと、棟単体で見ると昨今の相場ぐらいと思います。
毎月の管理費、修繕積立金、棟・街区・全体の３つに分かれていて、上述の表はそれらの合計だけ書いています。内訳は、かなり複雑です。
（例）PARK VILLAGE A棟９０１（６A106）の管理費の内訳

棟	街区	全体	合計
19,500	5,660	9,510	34,670

（例）PARK VILLAGE A棟９０１（６A106）の修繕積立金の内訳

棟	街区	全体	合計
8,870	5,550	1,070	15,490

となっています。
棟だけで使う施設（ゴミ捨て場、エレベーターなど）に関しては、棟の管理費で管理するでしょうし、街区で共通で使うもの（駐車場、街区専用の共用施設）に関しては、街区の管理費でしょうし、外の植栽などは全体の管理費でしょう。
ただ、どこに線引きがあるかについては、５月時点では未公開でした。６月以降に正式な価格表が出るまでには用意できる見込みと営業さんは言っていました。
それで、棟の管理費は同じ棟では共通（平米単価が同じ）ですが、街区の中では棟ごとに異なります。PARKの場合は、以下のようになります。
棟ごとの管理費(単位：円/平米)

	棟	街区	全体	合計	80m2換算
A棟	183	53	89	325	26,000
B棟	171	53	89	313	25,040
C棟	171	53	89	313	25,040
F棟	156	53	89	298	23,840

１つ１つの棟は中規模(住戸数100～300)なので、あまりスケールメリットが出てないです。棟単体で見れば、80m2換算で1.5万程度なので、各階ゴミ捨て場やディスポーザーを考えれば、とっても妥当です。そして、街区ごとのコンシェルジェ人件費、共用施設費。全体は防災センターを考えれば妥当と思います。
トータルで見ると高く見えてしまう不思議。

棟ごとの修繕積立金(単位：円/平米)

	棟	街区	全体	合計	80m2換算
A棟	83	52	10	145	11,600
B棟	83	52	10	145	11,600
C棟	86	52	10	148	11,840
F棟	70	52	10	132	10,560

修繕積立金の上がり幅は現時点では不明ですが、中規模板状であれば、棟の部分だけでも10年後に2倍、20年後に2.5倍ぐらいが計画の相場です。（実際に上げるかはマンション次第ですが、新築マンション購入時の説明だと、これぐらいが多い様に思います）
仮に20年後に2.5倍になるとかなりの維持費になりますね。

SEA VILLAGE

SEA VILLAGEのA棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。一部南西向きはレインボーブリッジも見えます。
※執筆中※

SEA VILLAGEのB棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。
※執筆中※

SEA VILLAGEのD棟

南東向きで海ビュー(豊洲市場)で永久眺望です。SEA VILLAGEの中では一番安い部屋があります。
※執筆中※

SEA VILLAGEの平均坪単価、棟ごとの維持費

※執筆中※

SEA VILLAGEのまとめ

※執筆中※

管理費高すぎない？

※執筆中※

修繕積立金高すぎない？

※執筆中※

駐車場足りなくない？

※執筆中※

さいごに

※執筆中※

リゲインより:

2019年6月14日 12:55 PM

ボンネット開け男さん
はじめてメールいたします。リゲインです。
私もマンションが大好きですでに３回売却して４回目に買った家に今住んでいます。先日、初めてこのブログを拝見し、文章が非常に面白く読み易かったので一気に読んでしまいました。内容も東雲プラウドのブログの偏見部分も私もすごく同意してしまいましたしし、晴海フラッグのブログも楽しみに読ませていただいています。
私も晴海フラッグの購入を検討していて、いまSEA VILLAGEのD棟の4D90Aを検討しています。当初は私もPARK VILLAGEＦ棟の南東向きを中心に検討していたのですが、ビューバスと水回りの導線に一目惚れしてしまい、家族を説得中です。
4D90Aについてもボンネットさんの意見等あれば教えてください。
SEA VILLAGE部分の記事の更新を楽しみにしております。

返信
- papa117 より:
  
  2019年6月15日 10:04 PM
  
  リゲインさん
  
  訪問ありがとうございます！
  メールと書いてありますが、コメントで大丈夫でしょうか！？
  
  ４回も家を買ってるだけあって、やはりお目が高い！４Ｄ９０Ａはかなりおススメできる部屋です！
  SEA VILLAGEは眺望はどの部屋もほとんど変わらないので、間取りとグロス(総額)勝負になります。
  その点ビューバスの４Ｄ９０Ａはおススメできる部屋です。
  両面バルコニーの部屋もいいですが、ビューバスの方が価値があると考えます！
  
  ブログさぼり気味だったので、すぐ書きますね！少々お待ちを
  
  返信