物件No.2 プラウドシティ東雲キャナルマークスは買いか?

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!

先日書いた東京オリンピックの選手村跡地のマンションの記事が意外とアクセスが多くビックリしています。


そんな折に、小学校来の友人と飲みに行くと、以下のような相談を受けました。
友人「なぁ、ボンネット、最近中古マンション買ったんだって。俺は今気になるマンションがあってな、それが『プラウドシティ東雲キャナルマークス』だ。このマンションは買いかどうか調べてくれないか」まるで、恋話です。そういえば、クラスに好きな子がいないか?と初めて聞いてきたのもこの友人だった気がします。

何の分野においても、一度経験した人が語る話ほど信頼できるものはありません。逆に経験したことがない人が語る話ほど信用ならないものはありません。投資をしたことがない人間に、投資信託を勧められても買う気にはなれません。その点、私は一度マンションを選び、購入に至っています。この目線で評価した結果が欲しいというのが友人の希望です。これは居ても立ってもいられず、すぐさまレビューすることを約束したボンネットでした。
なお、レビューは以下の順番で行います。よくあるレビューサイトのように、結論を最後に書くのは嫌いです。そんな資料は会社じゃ読んでもらえません。なので、私のレビューは以下の順番で行います。
・基本情報
・買いか否か
・評価内容
・このマンションのいいところ
・このマンションの悪いところ
・まとめ

なお、評価尺度は完全に個人的見解です。最終的にはご自身の意見を優先させてください。また、確実性は保証しませんので、気になるところはモデルルームで確認してください。

「プラウドシティ東雲キャナルマークス」

基本情報

江東区に建てられる新築マンションになります
公式ホームページは以下です。


物件概要の抜粋

物件名 プラウドシティ東雲キャナルマークス
売主 野村不動産
施工 長谷工コーポレーション
販売時期 2018年12月上旬 (予定)
所在地 東京都江東区東雲一丁目14番3(地番)
交通情報 メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩10分
りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
土地 所有権
用途地域 工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
専有面積 62.12m2~128.92m2
入居時期 2020年3月下旬 (予定)
総戸数 472戸

正確な位置は以下です

以前は、『プラウド』と聞くと、格式高いブランドのイメージがありましたが、最近は様々な場所に乱立しており、いいイメージがありません。『うまい棒』ぐらいのブランドです。誰でも知っているが、その名前だけで客が呼べるほどのブランドではありません。

買いか否か

買いではありません。近くに中古もたくさんありますから、ここにこだわる理由は見当たりません。(最終的にはご自身の意見を尊重ください)

評価内容

9項目(各10点、設備仕様のみ20点)で判断します。

Point1.立地 5点/10点

最寄りの豊洲駅から徒歩10分です。最近のトレンドに反する遠さですが、豊洲駅は有楽町駅まで7分なので、丸の内勤務ならドアtoドアで30分が狙えます。勤務地によっては、許容できる立地です。

Point2.売主・施工・管理 8点/10点

売主は腐っても野村不動産なので安心。施工は安い作りで有名な長谷工ですが、最近の大規模物件では長谷工以外選択肢がありません。他の大規模物件も手掛けているのでOKとします。管理会社は野村不動産パートナーズ株式会社。

Point3.価格 0点/10点

周辺の物件から見ても、完全に高値掴みです。平均坪単価は320万程度で、70m2であれば6,500万~7,000万となります。パンダ部屋が5,000万代からありますが、条件は悪いです。周辺では、より大規模なプラウドタワー東雲キャナルコート(2012年築)や東雲駅に近いパークタワー東雲(2014年築)の70m2が5,000万代で相場を形成しています。新築であることを考えても1,000万以上高いです。
また、さらにこの物件で問題になるのは、管理費の高さです。管理費が70m2で22,000円程度と周辺中古より劇的に高い。

Point4.建物 4点/10点

オーバル型というのは目を引くが、周囲にココ以上に目立つタワーマンションがありすぎる。マンションを買ううえで、その駅でNo1のマンション、ランドマーク性があるマンションを買うことは重要ですが、このマンションにその要素はありません。下のGoogle Earthを見れば一目瞭然です。

建物単体で見れば、緑化計画や空間利用などいいところも多いので、4点。オーバル型であえて勝負に出たのは評価。

Point5.管理体制 10点/10点

有人で24時間管理。コンシェルジェあり。しっかり実績のある会社(野村不動産パートナーズ株式会社)による管理。その分、価格にはねているが仕方ない。

Point6.共用設備 10点/10点

パーティールーム、キッズスペース、コインランドリー、ゲストルーム、ライブラリー、DIYルーム、ワーキングスタジオなどなど、大規模に備えられているもの+αのものがあります。プラウドシティによく完備されるコインランドリーはありがたいですね、布団の丸洗いなどもできる。また、最近の働き方改革にあわせた、在宅勤務用のワーキングスタジオもあります(wifi完備)。専有部分の面積が減る中、こういうちょっとしたスペースはありがたいですよね。

Point7. 間取り 3点/10点

いくつか間取りはありますが、メインはよくある田の時です。

ワイドスパンの間取りなどはありません。間取りによっては、コストダウンの申し子リビングinの洗面所の間取りもあります。アルコープがほとんどありませんが、こういう間取りが増えているのも事実。仕方ないです。細かいですが、いずれの間取りも冷蔵庫置き場が手前なのは愛を感じます。他の中古と並べられたときに、間取りのせいで売れない、という可能性は十分あるので、その点はご注意ください。

Point8. 設備仕様 10点/20点

ディスポーザー、食洗機、床暖房、タンクレストイレなど一通りそろっています。また、Iot連動で家の外からお風呂の設定等ができるという未来志向(最近増えてますが)。その他、細かいところは公式HPからは、ほとんどわからず。他のプラウドと同じであるとすれば、二重床、可動式ルーバー面格子、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナぐらいは揃っていることでしょう。垂れ壁、引き戸下レール有無、可動式ルーバー面格子、Low-eガラス、住居前インターホンカメラ、玄関ドア挟み防止、収納静音ダンパーあたりがあるかはよく確認しましょう。

Point9. 子育て 2点/10点

学区が辰巳の方の小学校になります。辰巳の方には都営のアパートが大量にあります。私の偏見が入りますが、公営団地に住んでいる人とは関わりたくない。(私の過去の経験からです。人によります。)ただ、近隣のタワーマンションとも同じ学区になりますので、どの程度の影響力があるか、よく確認してください。塾だとか習い事は豊洲方面のものが使えます。

評価内容まとめ 52点/100点

共用設備や管理体制はいいですが、それ以外が全く駄目です。東雲に愛着がない外からの需要は見込めないでしょう。

このマンションのいいところ

住民専用の中庭

最近大規模といえばタワーマンションだらけで、いわゆる公開空地を設けるものの住民専用じゃないケースが多く、ホームレスが寝てても文句言えません。その点、このマンションはオーバル型を活かし、外からほとんど見えない中庭を作っています。また、緑の計画も素晴らしいので、時間が経つほど素敵になる可能性があります。

共用設備が多い

その分管理費が高い!と言ってしまえばそれまでなんですが、ワーキングスタジオ、DIYルームなど、他のマンションでは中々見られない設備もありますので、価値は高いです。

このマンションの悪いところ

駐車場が少ない

設置率40%弱。これは抽選になるでしょう。7,000万出せる人は車も持ちます。駅から遠く、共働き車持てないギリギリ世代が選ぶマンションではありません。

天井高が低い

部分的に天井が低い、いわゆるギロチン天井があります。圧迫感がありますので、背が高い方は要注意。

隣がパチンコ屋

現地訪問しましたが、隣がかなり規模が大きいパチンコ屋になります。しかも豊洲駅に向かうには避けられないポジショニングです。帰り道に子供が絡まれないことを祈ります。

日当たりが悪い部屋も多い

オーバル型であることもあり、日当たりのシュミレーションが一筋縄にはいきません。要望を入れる部屋の日当たりは十分確認しましょう。

まとめ

本物件については以上になります!レビュー希望の物件があれば、コメントください。(大規模物件に限る)

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コメント

  1. 子育て世代 より:

    興味深く読ませていただきました。
    小学校の学区が気になってしまうマンションですね。
    同じ湾岸の物件で、シティタワーズ東京ベイはレビューお願いできないでしょうか。

    • papa117 より:

      レビュー依頼ありがとうございます!!!!テンション爆上がりです!!!
      さっそく書いてみました!
      子育て関連は調査が必要なので、情報が少なく大変申し訳ないです。週末追記したいと思いますので、是非また来てくださいね!