物件No.1 晴海フラッグは買いか?②~間取りと眺望を考える~(選手村マンションHARUMI FLAG)

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!
今日は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」についてです。
この記事は、モデルルーム行く前に書きました。
モデルルームに行った話はこちらから


ちなみに私は買う気満々です。子供がちょうど小学校に上がるタイミングの入居なので、買い替え実需で検討をしています。投資用も検討したいですが、融資が通らなそう。

眺望と間取りを考察

条件が悪い部屋で坪245万~レインボーブリッジビューの条件がいい部屋で坪400万程度とのこと。(85m2だと、6,200万~1億)
坪245万だと中央区の新築では格安です。逆に坪400万は中央区と言えど、交通アクセスを考えればそこまで安くはありません。
これだけ価格に幅があれば、きっと価格の歪みがあるハズです。(条件そこそこで安い部屋があるハズ)歪み部屋を探すために、眺望(方角含む)と間取りを考察していきます。大規模物件だと、北向き低層階に歪みが発生しやすいですが、この物件ではどうでしょうか。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の価格は?

ざっくり、以下の価格です。(詳細な価格表はモデルルームでもらってから記載します)

街区 向き 眺望 坪単価 総額
PARK
VILLAGE
A 南西 レインボー橋 約395万 9千~1.3億
F 南西 レインボー橋 約325万 8千~1億
南東 海ビュー 約280万 7千~8千万
B 南西 海ビュー 約325万 8千~9千万
南西 高層階
レインボー橋
約395万 9千~1億
南東 庭ビュー 約260万 6千~7千万
南東 高層階
海ビュー
約300万 7千~8千万
C 西 道路ビュー 約245万
~285万
5.5千~6.5千万
庭ビュー 約270万 6千~7千万
高層階
海ビュー
約330万 8千~9千万
SEA
VILLAGE
A 南東 海ビュー 約300万 8千~1.3億
南西 レインボー橋 約330万 1.3億~
B 南東 海ビュー 約300万 8千~1.2億
D 南東 海ビュー 約300万 8千~1億

気になるところは色を付けました。一言いうと「レインボーブリッジ見えるのそんなに価値がある?」です。何を重視するかは人それぞれですが、たかだか橋(ちょっと綺麗な)が毎日見えるだけで、坪100万上がるのは金持ちの所業です。85m2の部屋だと、2,500万高くなる計算です。他の棟で、手すりから乗り出して首を右に振ればレインボーブリッジ見えますが、それじゃだめですかね?
毎日築地市場の屋上から花火を打ち上げるサービスしたら、いいお金取れるんじゃないかと思ったり。
あと気になるのはF棟の海ビューの部屋の安さですね。晴海客船ターミナルに何かできるのを隠しているのではと思ってしまいます。そのほか、海が見えない部屋が中心に安く、C棟の海が見えないかつ西向きが一番安いです。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の今回販売する棟は?

まず、今回販売する棟は緑色のPARK VILLAGEと青色のSEA VILLAGEです。公園(PARK)と海(SEA)です。今日何度も出てくるから覚えてね。

PARK VILLAG(緑色部分)

PARK VILLAGEの中で、今回は4棟販売されます。A、B、C、Fです。なお、Tはタワー棟になり、オリンピック後に建築で、入居も2024年3月からと他の板状マンションより遅くなります。

方角について

写真の左下が南向きになりますので、A棟が南西向き、B棟が南東(一部南西)、C棟が南向きと西向き、F棟が南東と南西となります。
C棟一部の西向き以外は、南向きが多くて、日当たりは良さそうです。

眺望について

写真の左にレインボーブリッジがありますので、A棟からはしっかり見えます。一方F棟は東京ベイビューで、その先には豊洲市場が見えます。豊洲市場は背が低いので、抜け感がかなりあります。
その他、B棟、C棟は中庭ビューになります。BとCは18階建て、AとFは14階建てなので、BとCの15階以上は条件が変わってきます。

方角と眺望から条件がいい(悪い)のは?

A棟

・南東角部屋(6A103)がレインボービュー、東京ベイビューで条件が良い。寝室側のバルコニーからは中庭が見える。(南西角(6A106)の方が、東の日は入りやすそうなので、なお良し)
・他の部屋は、ほとんど条件が変わらないので、あとは間取りで選ぶことになりそう。(EV前を嫌がるかは好み)
・PARKの中では一番高く、坪395万程。

F棟

・角部屋(6F103)はA棟角部屋と同じく条件良し。
・とにかく海を見たいなら、南東向きはおススメ
・永久眺望(のハズ)にも関わらず、単価抑えめの坪270万~。一番人気出るのでは。

B棟

・一部南西向きがあるが、レインボーブリッジは見えなそう。高層階であれば、A棟より高くなるので、レインボーブリッジも見えそう
・中庭ビューは、この町一番売りの海が見えないが、前の棟とは50m程度離れているので、日当たりは問題なさそう
・とにかくこの町に住みたい、かつ日当たりは欲しい、海は見えなくていい人にはおススメ。坪260万~

C棟

・西向きは今回の売り出しでは唯一なため、一番安い。
・完全な南向きがあるが、海は全く見えないので、B棟と同様に安く坪245万~
・後からできるタワーの圧迫感がかなりありそう

間取り

眺望がよくて価格が安くても、住みたい間取りじゃなきゃいけません。ということで、個人的におススメな間取りを紹介していきます。

A棟

圧倒的にこの間取り。寝室は全部屋東から朝日が入り、水回りはすべて部屋に接していない。唯一、洋室(1)が完全アウトフレームにできなかったのが残念ですが、それ以外は完璧です。
坪400万で1.2億~。とても手が出ない。

中住戸の3LDK(6A92、6A86A、6A78)は特に特徴なし。広いのに、キッチン周り収納狭かったり、洗面台狭かったりとなんだか惹かれませんでした。

F棟

角部屋(6F103)は素晴らしい。A棟と似ているのでここでは割愛。
F棟で一番気になる間取りは以下です。
板状マンションでありながら、全部屋南東向きに窓があるという奇跡の部屋です。ワイドスパンのタワーマンション(この前レビューした住友タワーなど)では見かけますが、板状では見かけません。
洋室(2)と(3)がやや狭いのと、布団が入れられる大型収納がないのは残念ですが、キッチンが広いのは、他の部屋にはないメリットです。ワイドスパンな分、他の部屋よりやや高めですが、それでも坪285万の7,500万程度。俺、この部屋にしようかな。

F棟は全体的に、最近の分譲マンションによくある田の字型が多いです。個人的には、ウォールドアを開けた時にドアを入れる場所がはみ出ているのが気になっています。(以下の赤丸部分)

それ以外は、廊下短いし、収納多いしで、ほぼ満点に近いです(あくまで田の字としての満点)

B棟

ほとんど田の字の間取りで、角部屋以外で特別惹かれる部屋はないです。
しいてあげるなら、以下の間取りです。
洗面室に2inの間取りはそこそこあるんですが、片方はキッチンを通るのが多い中、この間取りはワークコーナーという怪しげなスペースから洗面室に行くことができます。その代わりなのか、他の部屋に比べるとリビングが狭い。
坪265万~で6,300万程度。これで80m2に住めるのは凄いです。

C棟

完全西向きの2LDKがあります。この部屋が一番安い。坪270万で5,500万程です。3LDKより坪単価が高めの設定です

あとは変な間取りが多いな、おい。これの洋室(2)が7.1畳??使いづらい。

以下は87m2あるのに洗面室が異常に狭い。あと、C棟自身の影になる絶妙な位置で、日当たりが一番悪そうです。ここが今回の売り出しで一番坪単価が安く245万で、グロスは6,500万になります。

SEA VILLAG(青色部分)

SEA VILLAGEの中で、今回は3棟販売されます。A、B、Dです。すべて海向きで永久眺望です。

方角について

写真の左下が南向きになりますので、全ての棟が南東向きです。すべて日当たり抜群。

眺望について

基本的にはすべて東京ベイビューで、その先には豊洲市場が見えます。豊洲市場は背が低いので、抜け感がかなりあります。A棟の一部だけ南西向きがあり、そこはレインボーブリッジも見えますが、もちろん高いです。

方角と眺望から条件がいい(悪い)のは?

ほぼすべてが同じ眺望なので、あとは間取りで選ぶことになります。逆に、お気に入りの間取りがなければ、1期は様子見でいいと思います。ほとんど条件が変わらないので。

間取り

個人的に気に入った間取りを紹介していきます。

A棟

いろんな間取りがあるんですが、まずはA棟で一番小さい部屋から。4A90Bです。坪300万の8,300万程になります。
個人的に、bedroom(3)のような、リビングと連結できるし独立させれば廊下から入るドアもある部屋は大好きです。子供2人でいずれ各々に1人部屋を与えたい人にピッタリ。Bedroom(1)が7.5畳表記ですが、クランクしている分そこまで広くないのが残念ですが、それ以外はGood。

あとはこちらの間取り。4A102Bです。坪290万の9,000万程です。4LDKでBedroom(4)は扱いに困りそうですが、書斎などにできそう。この間取りの特徴は3つあって、①お風呂窓で海ビュー、②洗面所からウォークインクローゼットin、③玄関外に広めのポーチです。ポーチはきっと私物を置いてもいいはず(要確認)。

あと、A棟はすべてスロップシンクあるんですね。見逃すところでした。スロップシンクはあるにこしたことはないです。子供用プールに浸かりながら、海を眺めるのもいいかも。

B棟

B棟は3戸で1個のエレベーターを使う構造で、共有廊下の音を気にしなくてよいのが特徴です。積水がよくやるやつですね。3戸中2戸は両サイドにバルコニーがあり、真ん中はワイドスパンになります。まさにグランドメゾン目白のやつ。
ほぼ100m2超えで、ホント金持ちが住む棟になりそうです。
一番狭い部屋を取り上げます。4B96で坪300万、9,000万程です。PARK VILLAGEで一番おススメした6F84に近い間取りで全部屋南東向きで窓があります。特徴をあげると、主寝室のウォークインクローゼットが廊下からも入れます。個人的にはこれが大好きで、夜遅く帰ってきても寝室に入らず着替えることができるのがポイント高いです。

D棟

A棟に似た間取りが多いですが、やや狭い部屋があります。ここで取り上げるのは4D85Cです。坪300万、7,700万程度。
キッチンがクローズドですが、棚が並行じゃないのでやや使いづらそう。そこまで無理して洗面所2inにしなくてもいいのにと思います。最大の特徴は、リビングからも入れる主寝室のウォークインクローゼットです。これは珍しい。リビングに収納がないので、これを使えということか。上手く使えば面白い。

今回売り出さない棟や他の街区は?

SUN VILLAGEはどうなる?

今回、街区としてはSUN VILLAGEが未販売です。眺望という意味では、今回販売する街区より悪くなります。これは、南東側にPARK VILLAGEがあるからです。PARKのF棟は海が見えますが、SUNのF棟は海が見えません。そのため、PARK VILLAGEより安くなる可能性があります。(あくまで可能性です。売れ行きがよければ、当然上げてくる可能性があります。)
今公開されている間取りで、F棟に73m2の3LDKがあります。これはひょっとすると6,000万切るかもしれません。

その他、北西向きの2LDKなどもあるので、ひょっとするとパンダ部屋で4,000万代なんて・・・・と妄想してしまいます。

PARK VILLAGEのT棟(タワー棟)は?

PARK VILLAGEのC棟横にできるタワー棟も今回未販売です。ちなみにタワー棟は、板状より遅れて2024年3月入居できる見込みです。5年後!生きているかも不安。
50階建になるので、20階以上はすべての板状マンションより高くなるので、かなり眺望がいいです。今回、眺望がいい部屋はかなり価格が盛られているので、20階以上でレインボーブリッジビューだと、坪400万超えてくるかもしれません。逆に、C棟しか見えない低層階は安くなる可能性があります。これはデベロッパーのみぞ知る。
ネットのうわさでは、タワーは部屋を刻んで、狭いものも用意するそうです。正直、65m2で3LDKとかの方が個人的には買いやすいので、検討してほしい。(とは言っても、もう設計は済んでいるだろうけど)

まとめ

とりあえず今回わかったのは、
・SEA VILLAGEのすべてとPARK VILLAGEのA棟には大富豪が住む
・PARK VILLAGEのB棟とC棟で眺望無視すれば、共働き夫婦で現実的
・PARK VILLAGEのF棟の海見えるのがコスパ良さそう

ということでした。
その他、管理費が高いという噂もあるのですが、それはモデルルーム行って確認してきます。
それにしても、規模がでかいだけあって、間取りを選ぶだけで楽しいですね。最近レビューしたマンションは田の字ばかりでワクワク感がありませんでした。ウォークインクローゼットに部屋と廊下から入れたり、洗面所も廊下とリビング両方から入れたり、中住戸でもお風呂に窓があったり、キッチンの大きさ棚の位置が様々であったり、と好みが分かれそうです。
最後に個人的なおススメとしては、やはりPARK VILLAGEのF棟6F84ですね~。南東向きで海は見れるし、ワイドスパン、キッチン広め、かつあまり単価盛られてないという住戸です。人気出るのではないでしょうか。
今回はたくさん書いたので、もし間違いあればコメントで指摘いただけると助かります。
モデルルームに行った話はこちらから

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コメント

  1. 子育て世代 より:

    間取り評価参考になります。
    価格を見て思ったより高い部屋が多いなーと思ってしまいました。
    モデルルーム見学後のレビューも楽しみにしています。

    • papa117 より:

      コメントありがとうございます!!
      「参考になる」なんて身に余るお言葉をいただき、大変感激しております。

      モデルルーム見学後のレビューは来週日曜日にはUPできる予定です!
      営業さんに突っ込んだ質問をガンガンしてきたいと思いますので、期待してお待ちください!!!!