物件No.1 晴海フラッグは買いか?⑤~おススメの部屋は?~(選手村マンションHARUMI FLAG)

はじめに

どーも!ボンネット開け男です!
今回は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のおススメの部屋についてです。
書く書く詐欺で、もう1カ月が経っていました。本当にごめんなさい。気付いたら6月に入り、要望書の受付始まっているわ、十万円単位の予定価格表出てるわ、管理費ちょっと見なおされるわ、100m2超えの部屋には駐車場優先権付くわ、などいろいろと動きがありました。
7月の登録に向けて、どの部屋にしようかな~、と迷っている人は多いと思います。ただ、全部屋を比較して部屋を選ぶなんて無理です。部屋の種類が多すぎます。なので、毎日暇を持て余すボンネット開け男が絞り込んでおススメ部屋を紹介します。
ちなみに、私はタワーとSUN VILLAGEを見てから決めたいので、今回は見送ることにしました。なので、変な部屋を勧めてこっそり自分はいい部屋を買おうなんて気は毛頭ありません。ご安心を。あと、前の記事の価格表完成してないけど、このまま放っておこう。うん。

今回販売する街区の復習

今回販売するのは、PARK VILLAGEとSEA VILLAGEです。

それぞれ以下の特徴があります。

PARK VILLAGE

 ・安い部屋から高い部屋まで様々。
 ・部屋によって眺望、日当たりが異なる。
 ・BRTに乗りやすい。
 ・タワー棟、E棟、D棟は未販売。
 ・D棟の西向きで坪単価安い部屋あり。
 ・A棟(橋ビュー)が欲しいなら今回買うべし。

SEA VILLAGE

 ・眺望はほぼ同じ。
 ・坪単価も大幅な差はなし
 ・間取りが重要。
 ・交通便が悪い
 ・C棟とE棟は今回未供給。
 ・BとC、DとEはほぼ同じなので見送りもあり。
 (※価格や倍率上がっても責任は取りません)

晴海フラッグのおススメの部屋は!?

私が買うなら4択です。子育て世代のボンネット開け男のかなり個人的な主観が入ります。意見は参考にしつつも、最終的にはご自身で判断ください。ボンネットが選んだ部屋の価値が落ちても文句言わないですね(てへっ

PARK VILLAGEの6C87A

前々回の記事でも取り上げてますが、間違いなくこの部屋でしょう。

・2階で6,420万(坪単価243万)
・10階で6,510万(坪単価245万)
・18階(最上階)で6,820万(坪単価258万)
維持費は43,630円(管理費27,350円、修繕積立金12,930円、その他3,350円)。なお、維持費は5月時点の情報です。6月に少し見直したようです。
6,000万円台で中央区の新築4LDKに住める。これは凄いです。フラットで1.3%頭金無しなら毎月の支払いは192,684円です。維持費込みで236,314円。(修繕積立金は途中で3倍ぐらいなると思いますが)
家を買うにあたって、一番気にするのは「家賃よりも安くすめること」です。中央区で4LDKが25万以内ならOKでしょう。
階数による価格差がほとんどないので、最上階1択になります。どうしても4LDKが欲しいけど、SEA VILLAGEに手は届かない人で溢れそうな予感。大抽選会になりそう。
道路ビューなんですが、ちょっとだけ海が見えそうです。(モデルルームでの眺望シュミレーションです。確実ではありません)

この少しでも海が見えるというのはかなり重要です。6C87Bのほうが確実に海が見えますが、あっちは3LDKなのと、使いづらそうな間取りなため除外しました。
また、BRT乗り場が目の前にできるので、晴海フラッグの中では交通の便がいい方です。(ドングリの背比べレベルの話ですが)
SUN VILLAGEの4LDKはいずれも日当たりが良さそうなので、6,000万台の4LDKは出ないと予想します。SUN VILLAGEの5D85なんかは間取り最高ですけどね。BRT始発の目の前になるし。

SEA VILLAGEの4D90A

こちらはモデルルームで感動した部屋に近い間取りです。ビューバス!ビューバス!ビューバス!(重要なので3回言いました)
・2階で7,880万(坪単価289万)
・10階で7,990万(坪単価293万)
・16階(最上階)で8,260万(坪単価303万)

SEA VILLAGEは全間取り85m2以上で広いため、グロス(総額)が高く、最低で7,500万になります。その中では買いやすい価格になります。
そして何と言ってもビューバス!

モデルルームで一度雰囲気を確認することをおススメします。これは唯一無二の存在です。ビューバスにしたせいで、洗面台が長くなり洋室が少し狭くなっていますが、それを補って余りあるビューバス!
SEA VILLAGEは眺望と交通の便がどの部屋も変わらないので、間取りに特徴があるかないかで中古の時の価値が変わってきます。
そうなるとビューバスは貴重です。
両面バルコニーもそれなりの価値はあるんですが、100m2超えが多く手が出ません。しいていえば4D95なら買えるか。それでも8,500万円から……

PARK VILLAGEの6F84

PARKで日当たりと眺望欲しい人はここ。間取りがいい。全部屋南東向きでワイドスパン。なかなか板状マンションには見られないタイプです。
・2階で7,480万(坪単価291万)
・10階で7,590万(坪単価295万)
・13階(最上階)で7,690万(坪単価299万)

PARKは全体的に南東向きの部屋が多いのですが、B棟、C棟は中庭ビューになってしまいます。その点、F棟は海が見えます。ただし!晴海客船ターミナルは今後建物ができる可能性があり、この点は営業さんも認めていました。なので、永久眺望ではないのが欠点です。そのため、できる限り上の部屋を買った方がいいです。
ただ、個人的には、この値段出すなら、もう少しプラスして上述のSEA VILLAGEの4D90Aの方がいいです。こっちは、寝室の日当たりが譲れないような人向けかと思います。

PARK VILLAGEの6B75C

眺望は悪い(F棟の背中)ですが、グロスで6,000万切る3LDK!さらに南東向きで日当たりがいい!上述の部屋に隠れてますが、かなりいいです。
・3階で5,930万(坪単価260万)
・5階で5,990万(坪単価262万)
・14階で6,250万(坪単価274万)

間取りはよくある田の字です。洋室(3)が狭いですが、子供2人で同性までならOKじゃないでしょうか。
日当たりはF棟が思ったより離れているので、冬至でもそんなに日当たりが悪いことはないでしょう。できれば上層階買いたいですけどね。
ただ、3LDKの安さという観点だけで見ると、SUN VILLAGEのF棟73m2の3LDKとC棟北向き72m2の3LDKも6,000万切るのではないかと予想します。なので、とにかく安い3LDKが欲しいという人は様子見でもいいかもしれません。(予想外したらごめんね)
あと、同じB棟で似た間取りで6B75A、6B75Bが今回未供給です。なので、焦る必要ななさそう。

PARK VILLAGEのA棟

レインボービュー見えるだけで坪単価390万グロス9,000万以上は私は出せないです。なのでおススメはしないです。
あー、公園の先に海が見えるとか最高だろうな―(僻み)

さいごに

欲しい部屋は見つかったでしょうか?あなたの役に立てたら大変うれしいです。これ以外に「この間取りを買おうか考えてるんだけど、どう思う!?」みたいなのは、コメントにお待ちしてます!是非!

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コメント

  1. ふにゃこ より:

    初めまして!
    ブログとても参考に楽しく拝見しており、
    いつもボンネット開け男様の分析力に感服しております。

    現在晴海フラッグの購入を考えているんですが、
    お知恵をお借りしたく
    突然で失礼かと思いつつもコメントさせて頂きます。

    4D90Bと5F85
    どちらもボンネット開け男様が評価されていたお部屋かと思いますが、
    もしどちらかをボンネット開け男様が購入されるとすれば
    どちらにされますでしょうか?
    その理由も教えて頂ければ幸いです。

    何卒よろしくお願いいたします。

    • papa117 より:

      コメントありがとうございます!嬉しい!
      どちらかと言われると、どちらも買えません。なぜなら、そんなローンを組める給料がないからです(笑
      そんなことはさておき、完全に個人的な意見ですが、私なら5F85です。
      大きな理由は眺望です。5D85はベランダでだいぶお見合い感があります。この点で奥さんが嫌がりそうなためです。
      間取りは5D85の方がいいんですけどもね。4LDKなのに、各部屋十分な大きさがあるのは魅力です。リビングも角部屋である強みを活かした形です。一方5F85はリビングが広いですが、縦に長いのは難ありです。
      まずは、お見合い部屋でもいいかを決めるといいと思います。そのうえで、眺望はモデルルームで要確認を。検討を祈ります!

  2. ふにゃお より:

    ボンネット開け男先生。ふにゃこと共に晴海フラッグを検討しているふにゃおです。早速ご返信ありがとうございます。
    私も開け男さんのブログをとても参考にさせて頂いております。

    5F85は眺望は良さそうですよね!ただリビングからの眺望を妨げそうな柱が気になっています。この点、開け男さんは気になりませんか。

    一方でふにゃこはビューバスの4D90の間取りが気に入っているようです(横型リビングと眺望)。また少し無理をしてシービレッジの4C96も検討対象に入れようか迷っています。
    マンション検討は初めてでどのように選んでいけば良いか困っています。開け男さんならば5F85、4D90B、4C96のうちどれがオススメですか?

    • papa117 より:

      遅くなりすみません。
      ふにゃこ様宛にはシービレッジを検討に入れてることを把握せず回答してしまいすみません。こちらのレスでまとめて回答します

      おっしゃる通り、5F85は柱のせいでリビングの開口部が狭いというのはもったいないポイントです。
      シービレッジも検討に入る場合、私だったら4D90Bです。理由はビューバス&ワイドリビング&モデルルームで部屋をほぼほぼ確認できているから、です。
      ふにゃおさんが資産性を意識しているかはわかりませんが、この規模ですと中古で多数の部屋が出回ることが想像されます。その時、ビューバスであると、一つ特徴ができます。
      ワイドリビングについては、好みです。私は今住んでいるマンションがワイドリビングで開放感が病みつきになっています。そのため、ワイドリビング一択です。本当は隣の部屋がウォールドアで、開けたときにリビングと一体に見える窓が一番いいんですけどね。積水のグランドメゾンシリーズとかは、一体に見える窓が多くていいんですが、晴海フラッグでは、そのような部屋は見当たりません。(一部オプションとかでできるのかもしれませんが)
      最後にモデルルームと同じ部屋についてです。(モデルルームは厳密には4D95Bですが、ビューバスやワイドリビングは体験できます)これだけ部屋の種類があってモデルルームにないタイプの部屋を選ぶと「思ってたのと違う・・・」となることが多々あります。それを防げるという点で、引き渡しのイメージがしやすいのはメリットになります。

      一応、4D90Bのデメリットを記載しますと、90m2の割に収納が少ないことです。その点4C96はウォークスルークローゼット、大きめのシューズインクローゼットがあるので、荷物が多い場合にはおススメとなります。
      また、4D90Bの寝室は北西向きになりますので、朝日が入らないのはデメリットです。ボンネット家は一般的な田の字で、寝室に日が入らないことに奥さんは毎日ぶーぶー言っています。最初からわかっていたことなのに!これが私が5F85しかり、全部屋に朝日が入ることを重視している理由になります。
      あとはシービレッジ全体のデメリットとして、商業施設が遠いことが挙げられます。まぁ、毎日行くものではないので、私だったら静かな方を取りますが!

      以上となります。ご参考になれば幸いです。

  3. ふにゃお より:

    開け男様、本当に鋭い分析、丁寧なコメントにふにゃこ共々、とても感謝しておりますおります。
    ふにゃこの重視ポイントは眺望(その点ビューバスは◎)、ふにゃおの重視ポイントは無理のない価格帯と売却を想定しての資産性、共通に重視するポイントはワイドリビングなので、4D90Bはかなり理想に近いイメージです!またふにゃこは朝日をシャットアウトしたいらしく、現住居も朝日の入るところはカーテンで防御しています。笑

    確かにモデルルームはビューバスタイプでしたので、住むことを想定してもう一度下見をして来たいと思います。

    最後になりましたが、我々今回で初めてのマンション探しということで晴海フラッグについて相当ブログ等でリサーチしましたが、開け男様のブログが一番分かりやすく参考になりました。個別のコメントにもご丁寧に対応頂き本当にありがとうございました!